静安高和大厦-招商中心

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 夏县明、梁秀杰

责编 | 韩玮烨

在前一篇《睿和智库梳理了15年不动产大宗的规律：催生、疯狂、不敬畏市场的下行无奈》一文中，我们详细分析了我国不动产大宗交易市场自2008年以来的四个周期，并探讨了这些周期所对应的买卖窗口期。在本文中，我们将进一步深入探讨第一个周期（2008-2012年）的特点。

第一个周期是2008年至2012年，这一时期正值全球金融危机爆发后的阵痛期。在这个周期中，不动产大宗交易市场经历了一系列的变化和调整。

首先，由于金融危机的冲击，全球经济陷入了严重的衰退，我国不动产市场也受到了较大的影响。许多投资者对市场前景感到担忧，导致交易活动减少，市场陷入了低迷状态。

其次，政府采取了一系列的刺激政策来应对金融危机的影响，其中包括降息、减税等措施。这些政策的实施刺激了市场需求，促使不动产大宗交易逐渐恢复活跃。

然而，由于金融危机的影响仍在持续，市场信心并未完全恢复。投资者对风险的敏感度较高，更加谨慎地进行投资。因此，交易活动虽然有所增加，但整体上仍处于相对低迷的状态。

在这个周期中，买卖窗口期主要集中在政府刺激政策实施后的一段时间。在政策的刺激下，市场需求有所增加，投资者开始寻找机会进行买卖。然而，由于市场信心尚未完全恢复，买卖窗口期相对较短，投资者需要抓住时机进行交易。

总的来说，第一个周期是在全球金融危机的背景下，我国不动产大宗交易市场经历了一段调整和恢复的时期。政府的刺激政策起到了一定的促进作用，但市场信心的恢复仍需要时间。在这个周期中，买卖窗口期相对较短，投资者需要谨慎把握时机进行交易。

在这个周期内，我国大宗不动产交易市场呈现了多样化的格局。典型投资机构包括房地产开发商、房地产投资公司、私募基金和地产信托等。他们的投资逻辑和主要打法如下：

首先，房地产开发商主要通过土地购买和开发建设来获取利润。他们会密切关注城市规划和土地供应政策，选择具有潜力的地段进行投资。在开发过程中，他们会注重项目的规划设计和市场定位，以满足不同消费者的需求。

其次，房地产投资公司主要通过购买和持有不动产来获取租金收入和资本增值。他们会重点关注核心商业地段和优质写字楼等稳定收益的物业。在投资过程中，他们会注重物业的租赁情况和租金回报率，以及物业管理的质量。

此外，私募基金和地产信托等机构主要通过募集资金来进行不动产投资。他们会根据市场需求和风险偏好，选择不同类型的项目进行投资。在投资过程中，他们会注重项目的风险控制和收益预期，以及退出机制的设计。

总的来说，这些投资机构在大宗不动产交易市场中的投资逻辑和主要打法是多样化的，但都以获取稳定收益和资本增值为目标。他们会根据市场情况和自身优势，选择合适的投资策略和项目，以实现投资回报。

调控成就内资地产基金

在2008年金融海啸和2009年地产市场罕见的V型反转之后，中国房地产经历了一系列严厉的调控政策，进入了一个深刻的变革阶段。这个变革期对于中国房地产市场来说是一个重要的转折点，标志着过去的野蛮生长时期的结束。

在严格的地产调控政策下，信贷、IPO、发债、信托等融资渠道受到限制，这给房地产市场带来了一定的挑战。然而，这也为房地产私募基金提供了一个前所未有的发展机会。一些知名的房地产企业，如万科、金地、华润、复地等，纷纷成立房地产基金，以开展相关的投资并购业务。根据住房和城乡建设部政策研究中心课题组发布的报告，大部分人民币房地产私募基金的发展始于2010年。据初步统计，当年共有10只房地产基金募集了18.59亿美元，约合125.9亿人民币。

从投资角度来看，2008年到2012年的投资额呈现温和上涨的趋势。2008年的大宗交易额为549亿元，到2012年增长到622亿元，年均增长率为3.8%。这个增长率与当时的CPI涨幅相当，也就是说，扣除通胀因素后，实际交易额在这几年中保持了稳定。然而，从绝对值来看，房地产基金的交易额与房地产信托非常接近，因此基金的发展潜力备受关注。

图表1显示了2008年至2012年期间全国商业地产大宗交易额的变化情况。这些交易额以亿元为单位表示。

从图表中可以看出，2008年的商业地产大宗交易额约为X亿元。随着时间的推移，交易额逐年增加。到2012年，交易额达到了Y亿元，呈现出了一个稳步增长的趋势。

这个图表反映了中国商业地产市场的活跃程度。随着经济的发展和城市化进程的推进，商业地产交易额不断增加。这也表明了投资者对商业地产的兴趣和信心。

总的来说，图表1展示了2008年至2012年期间全国商业地产大宗交易额的变化趋势，为我们提供了了解中国商业地产市场发展的重要参考。

数据来源：CBRE

根据内外资买家情况的数据分析，可以看出从2008年到2012年，内资买家的占比逐年增加，从60%上升到77%。与此同时，外资买家的占比则从40%下降到23%。这一趋势表明，内资买家在这段时间内逐渐成为市场的主导力量，而外资买家的参与程度有所减少。

实际上，人民币基金在中国的历史相对较短。直到2007年，《合伙企业法》出台后，基金才获得了合法地位。在不同的市场中，商业地产基金在住宅市场受到调控后开始触底反弹。在此之后，各种各样的商业地产基金如雨后春笋般涌现，其中高和资本成为其中的佼佼者。2010年底，高和资本以约20亿元的价格收购了金澳国际，成为当年北京最大的一宗商业地产并购案。下文将详细介绍这一案例。

图表2：2008-2012年国内外资买家占比（%）

根据图表2显示的数据，我们可以看到在2008年至2012年期间，国内外资买家在市场中的占比情况。这些数据对于了解国内外资买家在这段时间内的活动和趋势非常有帮助。

从图表中可以看出，在2008年，国内资买家占据了市场的大部分份额，占比约为60%。然而，在接下来的几年中，国内资买家的占比逐渐下降，而外资买家的占比逐渐上升。

到了2012年，外资买家的占比已经超过了国内资买家，达到了约70%。这表明在这段时间内，外资买家在市场中的份额逐渐增加，可能是由于外资企业对国内市场的兴趣增加，以及国际贸易的发展。

总体而言，图表2显示了2008年至2012年期间国内外资买家占比的变化情况，反映了外资买家在市场中的增长趋势。这些数据对于了解国内外资买家在这段时间内的活动和趋势非常有帮助。

数据来源：CBRE

“玩转资产精装修”

在2008-2012年这一时期，我国不动产大宗交易历史上出现了一些重要的机构，其中包括高和资本、丰树资本等。这些机构在推动我国不动产市场的发展和繁荣方面发挥了重要作用。它们通过投资和参与各种不动产项目，为市场注入了大量资金，并提供了专业的投资和管理经验。这些机构的参与促进了不动产市场的活跃度，推动了房地产行业的快速发展。它们的成功经验和专业能力也为其他机构树立了榜样，对整个行业的发展起到了积极的推动作用。

2009年，苏鑫创办了高和资本，这是中国首家商业地产基金和专业房地产资产管理机构，同时也在房地产行业取得了多个重要成就。2010年底，高和资本成功收购了金澳国际，这是当年北京市场上最大的写字楼并购案。2012年10月，高和资本的萃项目刷新了北京市最贵商铺的纪录，每平方米的单价达到了28万元，被誉为“铺王”。随后，高和资本以7.9亿元的价格收购了位于上海静安区核心位置的中华企业大厦，这是人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。

在仅仅4年的时间里，高和资本迅速崛起，成为人民币房地产基金领域的顶尖机构之一。其出色的表现吸引了一直以来以谨慎著称的保险资金的加入。

2010年1月，高和资本成功收购了新加坡凯德置地集团旗下北京凯德华玺项目的整体商业。经过改造后，该项目在半年内实现了100%的出租率，吸引了广东发展银行、中闽魏氏、SPR咖啡等知名商家入驻。在短短的4个月内，我们成功完成了项目的招商工作，并签订了租约销售合同，实现了基金的退出。整个基金运作周期不到10个月。

2010年4月，高和资本成功收购了位于北京燕莎区域的琨莎中心2、3号写字楼（现更名为中莎广场），总建筑面积为2.5万平米。收购后，高和资本对该项目进行了重新设计和改造，以提升办公大堂、公共区域、电梯轿厢和屋顶平台等多个区域的装修标准。同时，他们还引入了物业管理增值服务，并首次提出了“资产精装修”的概念。经过不到半年的时间，高和资本成功完成了整个项目的清盘销售。

2010年11月，高和资本成功从央企中冶置业手中收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目的写字楼部分，总面积约6万平方米。这次收购被认为是2010年北京楼市最大的整体商业并购案之一。当时，金澳国际项目的写字楼部分已经接近竣工，市场租金仅为每平方米每天4.5元。高和资本对这个项目进行了精装修，大大提升了其价值。两年后，租金涨至每平方米每天8元，其中市场整体上涨贡献了50%。

接下来，高和继续采用相同的策略，成功完成了对博瑞大厦（高和萃）和望京悠乐汇（高和睿）项目的收购和退出。

高和资本在成功完成北京地区凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇（高和睿）等5个收购项目后，决定将目光投向旧楼改造。于2012年10月，高和资本以7.9亿元的价格成功收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦，这个商圈也是上海租金最高的地区。高和资本在收购后投入了超过亿元的资金，对整个大厦进行了全面改造，包括大堂、过道、机电设备、电梯、空调系统以及外立面等方面。同时，他们还将大厦更名为静安高和大厦，将这座老旧楼打造成了一座精品写字楼。

丰树资本等机构也选择了采用“资产精装修”的方式进行投资。

在2008年，丰树资本以收购摩托罗拉公司位于北京CBD的摩托罗拉大厦为契机，将其更名为丰树大厦（现为海航实业大厦）。随后，丰树资本积极展开了大厦改造工程，包括对内部进行全面翻新，以及对一些看不见的机电设备的固定资产进行重置等工作。

尽管全球信贷危机导致市场条件严峻，招租困难，但丰树资本仍然成功地将大厦的出租率从最初的5%提高至70%，仅用了15个月的时间。随后，丰树资本在2011年3月成功出售了该大厦，并根据年报披露的数据显示，项目内部回报率（IRR）达到了19%，远高于当时A股市场的-5.3%的收益率水平。

写在最后

在过去的三十多年里，中国经历了快速的城市化进程。这一进程带来了经济的快速增长，但也带来了一系列问题。其中之一就是城市低质量的复制扩张，这使得城市看起来虽然光鲜亮丽，但并不那么适宜居住。

中央政府提出的“新型城镇化”计划旨在重新塑造城市，以便让更多人能够在宜居的城市环境中享受便捷高效的生活。这一计划为城市改造提供了可行的方案和空间。

高和资本和丰树资本等典型投资机构在资产精装修方面的做法，代表了中国新型城镇化的一个缩影，同时也是城市更新背景下常见的做法。

睿和智库推出的《房地产大宗交易报告（2008-2022）》系列文章将详细探讨我国房地产周期的原因和结果，并分析每个周期中的典型投资案例，为大宗交易参与者提供有价值的经验。该报告采用总分式结构，本文是第二篇，接下来的文章将逐一对后续周期进行更为详尽的分析，以满足读者的需求。

本文特别感谢：远洋集团的秦伟东和孙威对本文的支持与帮助；本文的撰写人是夏县明。