北京办公楼市场的空置率已经达到了13年来的最高水平，这使得曾经躺赚的业主们陷入了困境，他们纷纷为了生存而挣扎。

文｜《财经》实习生 王文彤

王文彤是一位实习生，目前在《财经》杂志工作。她对财经领域有着浓厚的兴趣，并且热衷于深入了解经济和金融的运作机制。

作为一名实习生，王文彤积极参与杂志的日常工作。她负责收集和整理最新的财经资讯，撰写新闻稿和报道，并与编辑团队合作，确保杂志的内容准确、及时。

王文彤在实习期间展现出了出色的工作能力和学习能力。她善于分析复杂的经济数据，并将其转化为易于理解的文章。她还积极参与团队讨论，提出自己的观点和建议，为杂志的内容质量提供了宝贵的贡献。

除了工作之外，王文彤也积极参与行业内的学习和交流活动。她经常参加财经研讨会和讲座，与业界专家和学者进行深入交流，不断提升自己的专业知识和见识。

王文彤对自己的未来充满了期待。她希望通过实习经历，积累更多的实践经验，为将来的职业发展打下坚实的基础。她也希望能够在财经领域取得更大的成就，为读者提供更有价值的财经信息和观点。

作为一名实习生，王文彤展现出了积极进取的态度和专业素养。她的努力和才华将为她的职业生涯带来更广阔的发展空间。我们期待着她在财经领域取得更多的成就，并为《财经》杂志带来更多的精彩内容。

编辑｜王博

泰康国际大厦的招商人员赵娜最近过得并不顺利。

《财经》近日前往位于北京市西城区二环内金融街核心商务区的泰康国际甲级办公楼进行了实地考察。金融街是北京市最早规划的金融产业功能区之一，该区域的甲级办公楼一度以其高租金和出租率的优势成为北京市场的热门选择。泰康国际作为金融街内的老牌办公楼之一，一直以来都是众多金融类公司的首选，因其性价比较高而备受青睐。

然而，直到下午三点左右，星巴克咖啡厅的左侧大厅仍然没有多少人点单。赵娜回忆起中午的饭点和下午两三点钟的咖啡厅人流最为繁忙，因为楼里的员工们都会在这个时间段出来吃午饭，或者在股市收盘时间错开来点咖啡。

摄影师王文彤将在下午三点左右抵达泰康国际大厅，准备进行摄影工作。

泰康国际16层的一个面积约为700平方米的办公室，最初的租金是每平方米每月750元。然而，现在的租金已经下降到660元/平方米·月。她表示：“我们的领导已经决定，如果能够找到一个无缝衔接的租户，我们可以提供特价，每平方米每月550元。”

根据高力国际发布的数据，2019年金融街甲级办公楼的平均租金超过了每平方米600元/月，并且空置率一直保持在5%以下。

然而，近期泰康国际大厦的出租率出现了下降的趋势。根据最新数据显示，该大厦的出租率从2021年底的97.8%和2022年底的85%下降至目前的82.3%。

根据第一太平戴维斯提供的数据，2023年第二季度，北京全市办公楼空置率为18.3%，较上一季度上涨了1.5%，达到近13年来的新高。这一水平与2010年第一季度相当，当时北京办公楼空置率为18.4%。

根据戴德梁行的最新报告显示，今年上半年，一线城市的办公楼出租情况并不理想。北京、上海、广州和深圳的甲级办公楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%和24.5%，相比去年底都有所上升。这意味着这些城市的办公楼市场面临一定的挑战。

供需失衡 甲级办公楼冷场了

一位资深行业经理告诉《财经》杂志，今年的办公楼出租市场确实面临很大的困难。他表示：“2023年上半年几乎所有的出租交易都是在降价的情况下完成的。在2022年3月之前，每周都有两三组客户前来看房，但是到了2023年上半年，一个月才能等到两三组客户。”

根据高力国际报告，2023年，北京办公楼市场第二季度整体净吸纳量为负5.3万平方米，表明租户流失情况仍在持续。

另外，由于互联网企业缩减规模和教育培训行业不景气，中关村的空置率上升至16.9%，创下近十年来的新高。与此同时，租金也出现了最大幅度的下降，环比下降了7.6%。

根据仲量联行的最新数据显示，2020年底，中关村甲级办公楼的空置率仅为2%，平均租金为360元/平方米·月。然而，令人意外的是，到2022年年底，中关村办公楼市场出现了严重的退租现象。其中，字节跳动公司选择退租中关村超过10万平方米的办公空间，并搬入了自己持有的物业中坤广场。这一变化引起了人们的关注。

钱雨晨回忆起自己家住中关村附近的时光，他回忆道，2020年前后，晚上八九点的时候，中关村附近的办公楼依旧灯火通明，叫车软件上排队都得20分钟起。然而，如今的晚上，几乎没有大厦再整片亮起灯光。

在夜幕降临的时候，位于中关村的一座甲级办公楼显得格外璀璨。摄影师王文彤捕捉到了这一壮丽景象。

据仲量联行的数据显示，2023年二季度，北京全市办公楼的平均租金为316元/平方米·月，较上一季度下滑了1.5%。这一数据表明，租户流失的情况依然存在，同时租金也在持续下滑。第一太平戴维斯认为，目前北京市场的平均租金已经回落到了2012年同期的水平。这一现象反映出北京办公楼市场的疲软态势，需要进一步采取措施来促进市场的复苏。

根据高力国际数据显示，二季度北京甲级办公楼的净吸纳量再次出现负增长，延续了上季度的疲软趋势。尤其令人担忧的是亚奥市场，该市场位于北四环到北五环之间，随着亚运会和奥运会的举办而兴起，但净吸纳量却达到了-2.6万平方米的低点。

根据仲量联行的数据显示，北京甲级办公楼的租金在第二季度环比下降了1.8%，同比下降了4.0%。与第一季度相比，净吸纳量减少了三分之一。即使在之前表现稳定的CBD区域，问询与带看数量也明显下降。

据最新数据显示，一线城市的甲级办公楼空置率持续攀升，环比增长幅度超过了1.5%。根据世邦魏理仕的统计数据，上海2023年第二季度的办公楼整体空置率达到了18.7%，广州为17.5%，深圳为20.3%。这一数据显示，一线城市的办公楼市场面临着较大的空置压力。

归根结底，整个市场下行的原因在于供需不平衡，而且需求增长速度远远低于市场预期。

仲量联行华北区研究部负责人米阳认为，“这就像疫情三年，办公楼市场生了一场病。本以为今年第二季度已经完全康复可以跑马拉松了，但走到小区门口发现身体还是不舒服，只能先回来。”

根据第一太平戴维斯2023年第一季度办公楼报告，我们可以看到第一季度带看量有了显著的增长，市场活跃度也明显提高。在北京市，第一季度的净吸纳量为-3220平方米，相比于2022年第四季度已经有所改善。

然而，第二季度的净吸纳量仍然是负值，情况变得更加糟糕，需求的增加并没有像预期的那样出现。

米阳观察到，最近一季度看房的租户并没有像以往那样在接下来的二、三季度签下租约。以往的租户通常会提前一年开始看房，然后在八个月左右明确是否要签订合同，以避免在进入倒计时的六个月内手忙脚乱。

然而，今年第一季度来看房的租户并没有明确的时间安排。大多数租户希望通过看房了解市场情况，以便在合适的时机降低租赁成本。他们希望能够抓住机会，以更经济的方式租到合适的房屋。

在租赁市场上，租赁双方一直在进行激烈的角力。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲向《财经十一人》解释说，对于那些面积较大且面临去化压力的办公楼出租方来说，大面积的优质客户通常具有更强的议价能力，因此更有可能获得较低的租金价格。

据一位经验丰富的经理人透露，如今办公楼业主之间争夺客户的竞争越来越像竞标。客户在选择办公楼时，会同时与多位业主洽谈价格，并将这些信息透露给其他业主，从而引发业主之间的竞价和信息交流。

据报道，各行业内的独角兽企业都备受追捧，例如科技行业的华为、汽车行业的保时捷等，它们成为了每个楼宇展示自己实力的“招牌”。即使这些企业的租用面积不超过500平方米，但它们仍然能够在短时间内吸引到多个优质业主的积极争取。

仍有办公楼租金坚挺

尽管市场整体下行，但在北京仍有一些楼宇能够抵挡住压力。

首先，老牌顶配办公楼是一种备受认可的选择。这些办公楼具备充足的资金和稳定的客户群体，同时通过长期的品牌营销，为入驻企业赋予了“财富”的象征。

尽管在北京金融街同等级的办公楼纷纷降价的情况下，英蓝国际中心八层的一间面积约为700平方米的办公室租金仍然保持在每平方米·月790元的高价，即使在疫情期间也没有发生变化。

据英蓝国际的招商人员郭宇透露，《财经》了解到，办公楼的租户主要来自高盛、瑞银、摩根士丹利等国际知名金融机构，而且他们通常会签订十年以上的租约。这种长期稳定的合作关系以及品牌效应将进一步吸引更多的金融机构选择在这里设立办公室。

除了传统的顶级办公楼，新兴区域的办公楼也在逆市中保持着坚挺的租金水平。

丰台区二环到三环之间的丽泽新兴商务区是一个典型的例子。尽管在疫情期间，丽泽区的租金仍在稳步上升，根据不同楼宇的情况，租金范围在每平方米每月210元到270元之间。然而，这个价格并不算高。由于丽泽区的楼龄普遍较新，出租率相对较低，大约在65%到85%之间。

据米阳分析，一般情况下，楼宇在开始出租时会以较低的价格吸引客户。当出租率达到30%～40%时，楼宇的收支开始平衡并开始盈利，这时通常会出现第一次涨价。而当出租率达到60%以上时，楼宇会迎来第二次涨价。目前，丽泽正处于第二次涨价期。

丽泽新兴商务区的甲级办公楼普遍年轻，其中最老的汇亚大厦于2018年竣工，比英蓝国际中心年轻了将近13年。

据廉峰哲指出，丽泽区的租金水平相对较低，这主要有两个原因。首先，丽泽区为了吸引知名企业如华为、亚马逊、建信金科等入驻，故意保持了较低的租金水平。其次，丽泽区的楼龄较新，成熟度较低，各项基础设施仍在不断完善中，尚不能与CBD、金融街等成熟商务区相媲美。

另一位经验丰富的经理人则认为，丽泽区是政府重点扶持的地区，租用乙级办公楼的企业可以享受到甲级办公楼的服务水平。他预测，随着时间的推移，丽泽区的租金价格还将继续上涨。

此外，丽泽区办公楼在疫情期间入市时，办公楼的平均价格约为120元/平方米·月，远低于市场均价。因此，办公楼的下降空间也相对较小。

办公楼自救求生

面临挑战，北京办公楼的租赁市场出现了明显的活跃态势。

“非核心商务区的楼宇通常会以较低的价格出售，但是我们无法轻易做出决定，因为我们不愿意为开创先例承担责任。”赵娜苦笑着说道。

一位经验丰富的经理告诉《财经》杂志，许多楼宇开发商都有自己的招商团队，但现在越来越多的开发商选择与中介公司合作，目的是为了尽快出租办公楼。此外，办公楼业主还有一种资源置换的方法，即通过促成同一产业链上下游公司共同办公，从而形成聚集效应。在这个过程中，办公楼业主可以充当中间人的角色。他表示：“通过资源置换来换取更有竞争力的价格，这种方式会吸引许多潜在租户。”

经过观察，我注意到业主方目前的策略是在保持项目原有客户续租率的基础上吸引新客户。为了达到这个目标，他们采取了一系列措施。首先，他们给可能面临流失风险的老客户提供适度的续租优惠，以留住他们。其次，他们针对优质客户提供更长、更灵活的租期，以满足客户的需求。此外，他们还对楼宇进行升级改造，以提升项目的吸引力。最后，他们根据客户的实际需求提供定制装修，并分摊装修成本。这些举措旨在吸引新客户并保持现有客户的忠诚度。

米阳表示，实际上，北京的楼市相对于其他地方来说更具有抗跌能力。此外，10%—15%的空置率被认为是楼宇正常运行的状态，而且这个范围也适用于甲级办公楼。目前，北京市的甲级办公楼空置率仅为全市总数的10%，这仍然是一线城市中最低的水平。

多家机构指出，北京的办公楼市场正逐渐恢复活力。

根据仲量联行的预测，目前市场仍在努力寻找新的平衡点，未来两三个季度可能会继续出现租金下降的情况。然而，一旦市场达到平衡，就会逐渐恢复正常运转，这表明市场正在自我调整以实现复苏。

正如前面提到的，中关村周边拥有众多高校，因此许多科技初创公司仍然选择在这里设立办公室。这也导致中关村的办公楼市场正在逐渐回暖。然而，目前是否能恢复到以前的高度还不确定。

“我们在2023年年初曾经做过预测，预计今年市场的活跃度将恢复到正常年份的65%。虽然这只是刚刚及格的水平，但这也是一个非常积极的信号。”米阳说道。