锦绣东郊产业园-招商中心

文/狗蛋本蛋

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180天前，42家房地产公司纷纷争夺朱辛庄0028地块的开发权。

这是一块非常纯粹的宅地，无需竞标共有产权或公租房配建，也无需竞购现房销售，一旦达到限制数量，将直接进行摇号选房。此宅地的房地价差为2.65万，为确保有足够的盈利空间。

朱辛庄，作为位于海淀平替的地区，非常受欢迎，因此销售情况非常好，可以说是非常容易。

也就是谁拿地谁躺赚。

在摇号环节中，幸运女神穿过了华润、保利、中海等知名房地产公司，然后穿过了中建一、二、三、五、八局等建筑公司，接着又穿过了建发、越秀、龙湖、绿城、金茂等著名开发商，最后她停留在了一个角落里不起眼的大华公司。

竞拍结果揭晓后，大华团队兴高采烈地欢呼雀跃，而海淀、昌平的刚需购房者则不满地抱怨不已。与此同时，上海的大华业主们心情复杂，五味杂陈。他们纷纷发表自己的看法：

让我们让北京的居民亲身体验一下大华的高品质。

一些人在朱辛庄等待新的刚需房源，他们在买房交流群中充满激动地互相交流。

这摇号真是太宽松了，居然允许县城里的夫妻店参与报名？

还有人痛惜：

北京土地拍卖摇号的不完善，让人感到好像是马没有配好鞍一样。

当时，北京的居民对大华房地产公司几乎一无所知，他们只能通过查看克而瑞销售榜来了解这家上海房地产企业的表面实力。大家普遍认为大华是一家规模较小的房地产企业，可能只是为了在北京赚一笔钱后就会离开，因此购房时需要谨慎考虑。

大华公司决定将他们的新项目命名为启宸府。这个名字中的“宸”一词在古代常用来指代帝王的居所，也被引申为帝王的象征。狗蛋开玩笑说，大华公司的野心似乎相当大，因为他们首次进军京城就选择了如此雄心勃勃的项目名称。

像启辰府这样的刚需项目，通常在拿地后的三四个月内就开始推售，就像同一板块的越秀星樾一样，从拿地到开盘只用了77天。

经过180天的精心筹备，大华启宸府近期传出了令人振奋的开盘消息。

耐心是一种优点，但过于耐心可能会让购房者产生疑虑，有意向的客户可能会说：“等待时间太长，我开始怀疑开发商的实力。”

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尽管有人对此表示怀疑，但是由于指导价每平6.2万元，比周边次新房低了近万元，仍然吸引了很多人前往看房并排队等候。

接着又展开了一轮激烈的争论。

大华启宸府规定，参观样板房前需要进行资金验证，这一要求大家还能接受。

然而，在即将开盘之际，大华启宸府突然提出了新的要求，要求购房者在进入排卡选房之前需要冻结一定金额的资金，并且要求冻结的资金必须是全部首付款。

这一问题让许多人感到难以忍受，一些人选择通过拨打12345投诉电话，而另一些人则通过媒体或社交平台来曝光这个问题。

“之前抢万象悦府冻资20万，启宸府为何要求冻全部首付？”

北京居民纷纷表示他们从未见过这样的操作方式。

启宸府的房屋面积范围为80㎡~116㎡，较小的户型面积少见，一般人难以购买。主力户型为108㎡，按照指导价计算，最低首付款也要200个单位起步。

有些人在提前取出定期存款时会损失一部分利息，如果无法成功申请到房屋贷款，那么损失的利息就白白浪费了。

“如果要退房，这种冻结全部首付的情况下，资金被卡住两三个月，对于几百万的金额来说，将会带来巨大的困扰。”

买房人想不通：

为什么大华为了吸引意向客户而如此努力呢？

按照行业的常规做法，这被称为客户筛选，目的是找出意向度较高的客户，并与竞争对手争夺客户。然而，对于一个只有300多套房子的项目来说，拥有2000多组意向客户可能会让人感到困惑，因为去化并不成问题。因此，高标准的筛选方法可能会让人感到迷惑。

就冻资一事，大华启宸府并未给予明确回应，但有销售人员对此进行了解释：他们称这是个别销售人员的个人行为。

根据客户的陈述，他们收到了一项要求，要求将资金汇入同一张银行卡，并且一旦选中房屋，资金将被直接划走。

那么只剩下一个合理的推测：开发商希望尽快收回投资。

有人找到了途径，前往启宸府门口拦截客人。然而，启宸府的工作人员对此漠不关心，不愿意去驱赶他们。这种情况就像Eason所唱的那样，那些受到偏爱的人因此变得自以为是，毫无顾忌。

大华启宸府的客户群体与已经开盘的越秀星樾有很大的重叠，其中很大一部分是从事IT互联网行业的人士。大华对于这些潜在客户非常了解。

样板房开放后，启宸府邀请了一批时尚女博主前来拍摄宣传照，她们深知码农们的喜好。

从资金的验证和冻结，到反复的推销，从经济负担到兴奋的情绪，我们都被大华精确地掌握了。

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我本来打算购买启宸府的，但最终决定放弃了。

只有那些经历了各种折腾却仍然能够购买的人，才能展现出良好的耐心和脾气。大华公司在挑选客户时，注重选择那些能够保持冷静和稳定的人，以确保后期不会出现纠纷或争执。

狗蛋表示，上海人民可能会认同这种推测。

位于浦东新区物流大道的锦绣东郊产业园，曾经以大华锦绣东郊的名义推出，销售人员宣传时宣称该小区别墅属于“商住两用”，并且强调了“不限购不限贷”的优势。

这个价格真是太吸引人了！仅仅370万就能买到一栋220㎡的独栋别墅。这样的房子不仅面积宽敞，而且独栋的设计也能给家庭带来更多的隐私和舒适感。无论是作为自住还是投资，这样的房产都是非常有吸引力的选择。不仅如此，别墅的独特设计和高品质的建筑材料也能够提升居住的品质和价值。对于那些追求高品质生活的人来说，这样的别墅绝对是一个不可错过的机会。

独栋别墅的价格不到两万一平，甚至包括商住两用的别墅，这一优惠价格吸引了许多购房者的关注。

买家在进行装修后发现无法办理产权证，于是前往房地产交易中心查询土地资料。令人惊讶的是，土地的性质被标注为“工业仓储”，而且只有开发商拥有“大产证”。

过去，由于政策相对宽松，开发商在实现“产权分割”方面确实有一定的能力，而大华集团可能也曾试图在这方面取得一些突破，但似乎并未完全成功。

In September 2016, dozens of buyers gathered at the headquarters of Da Hua to seek justice. Among them were foreigners holding English signs with a touch of Chinese style.

Worked my bloody arse off to earn that money! Only to find out I have no ownership rights!

意思是，付出了辛苦努力赚来的钱，却无法拥有相应的权益。

大华以个人力量推动了买房维权国际化的进程。

大华地产，曾是上海市的一家知名房地产企业，因其规模庞大而被誉为“上海第一大房企”。然而，近年来，由于市场竞争的加剧和行业变革的影响，大华地产的地位逐渐下滑。尽管如此，大华地产仍然在房地产行业中占据一定的市场份额，并且致力于通过创新和发展来恢复其昔日的辉煌。

20年前，国务院发展研究中心企业研究所等三家机构联合发布了第一届《中国房地产百强企业榜单》。在这份榜单中，大华以第八位的成绩脱颖而出，成为上海排名最高的房地产企业。

从2004年到2008年，大华一直稳居百强榜前十。

这家公司的前身是上海大场房地产经营公司，它是上海宝山区大场镇的一家镇办企业。和绿地一样，它也是在1992年创立的。

大场镇底下有个村叫新华村，新华村曾经有一位村书记名叫金惠明。由于他的出色表现，金惠明后来被提拔为大场镇的副镇长。

金书记后来加入了大场地产公司，并在1998年将公司更名为大华。新的公司名字中的“大”取自大场地产公司的名称，“华”则取自新华公司的名称。

在接下来的改革和重组过程中，2005年大华经历了从一家由镇政府管理的企业转变为民营企业的转型。这个转变也导致了企业的控制权从集体所有转移到了金家的手中。然而，这个公转私的过程引发了外界的质疑，有人指责金书记以低价出售集体资产来谋取个人利益。

2005年，福布斯发布了中国富豪榜，金惠明以个人财富总值27亿位列第36位。金惠明的职业经历也非常引人注目，他曾经担任过镇长，后来成为了地产行业的大亨，因此被誉为最牛的镇长。然而，金惠明本人非常低调，很少在公开场合露面，相反，他的女儿金玲成为了媒体关注的焦点。

尽管后来被绿地超过，大华仍然是上海本土的主要房地产企业之一。它起初以旧改业务为主要发展方向，后来也继续专注于旧改领域。近年来，地产市场出现了一连串的黑马企业倒闭，但大华却因为在旧改领域的稳健经营而成功度过了这个周期。

在过去的三年里，大华公司在上海市场上的影响力不断增强。每年，该公司在上海市场上的权益销售额都能保持在170-200亿之间，长期以来一直稳居上海市场前五名。这表明大华公司在上海市场上的地位越来越稳固。

不过在沪口碑很一般。

因此，当提到大华房地产公司时，上海的居民们都感到非常愤怒。

大华公园城市业主曾经开玩笑说：

众所周知，购买新房后的维权问题常常成为人们关注的焦点。然而，大华集团却是一个与众不同的例外，因为他们在交房之前就会积极处理各种维权问题。

去年，公园城市的业主们花费了很多时间和精力，制作了一份23页的PPT，用来维护他们的权益。这份PPT详细列出了项目存在的降标或虚假宣传问题。其中，有一项问题是关于道路建设方面的，即沥青路面勾勒出跑道，碎石拼接的情况。

令业主赞叹不已的创意让他们直呼：比梵高还要高超。

大华朗香公园的业主在交房后才开始维权，普遍反映地暖调试开机时出现漏水、地漏错位以及瓷砖地板空鼓等问题。这些问题在业主预交房款时就已经被发现，但开发商进行了第一轮维修后，问题依然存在。

入住后不久，业主开始对物业进行维权。

“非机动车库持续漏水半年，公共区域的电灯也已经坏了半年，但至今仍未得到修复。与此同时，一个违建的垃圾房却在短时间内迅速建成。”

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上海斐勒公园的业主对大华物业的评价越来越多。

成立业委会投票，保安站站门口抽烟玩手游，说是为了更好地维护大家的安全。然而，业主们普遍认为这样做并不必要，他们希望保安能够离开门口，以便更好地履行他们的职责。物业公司则表示：

我看你们是没事找事。

平衡木设施因未及时维修而腐烂，导致一名孩子不慎摔伤。事后，物业经理在业主群发了一段视频。在视频中，有人问物业经理：“发视频是想表达孩子把平衡木撞烂了吗？”

物业经理反问道：“你是在质问我吗？”

大概觉得这样的反驳还不够，物业经理继续说道：请不要频繁在群里发表消极言论，这会影响到其他人的心情。

如果我们能够有效地筛选出脾气好的客户，那么我们将能够减少很多不必要的争吵和纷争。

完成平衡木的维修后，大华物业立即在朋友圈分享了这一消息，并附上了这样一段文字：我们一直致力于提供热情周到的服务，注重每一个细节。

在一个物业费为9元的高端住宅小区中，物业经理的更替频率非常高，平均每三个月就会有一次换届。这导致业主和物业公司之间的关系变得紧张，每天都在进行智力和实力的较量。

业主决定更换物业管理公司，但开发商却以侵权为由起诉全体业主。经过长达两年半的激烈争斗，去年10月，业主们终于成功将大华物业赶走，欢欣鼓舞地迎回了滨江物业。

对于大华的离开，业主坚决地说：

如有来生，再也不见。

结合上海人民对大华的感受来看，狗蛋认为，购买启宸府时不必过于纠结于减配问题，也不必过于担心房率低的情况。虽然108㎡户型的进深可能不够理想，而且餐桌放在客厅中间可能会阻挡动线，但我们应该思考的是：

面对买房送霸气物业这一情况，您又该如何应对呢？

购房时赠送霸气物业是一种常见的促销手段，它可以为您提供更加便利和舒适的居住环境。在面对这种情况时，您可以考虑以下几点：

1. 了解物业服务：详细了解所赠送的物业服务内容，包括物业管理、维修保养、安全保障等方面。这将帮助您更好地利用和享受这些服务。

2. 深入了解物业公司：了解赠送的物业公司的信誉和服务质量，可以通过查阅相关资料、咨询其他业主或者亲自前往物业了解情况。选择一家专业、有经验的物业公司将为您提供更好的服务。

3. 主动参与物业事务：积极参与物业事务，与物业公司保持良好的沟通和合作。您可以参加业主大会、提出建议和意见，以确保物业服务能够满足您的需求。

4. 理性对待物业费用：虽然物业服务是免费赠送的，但仍需要支付物业费用。您应该理性对待物业费用，并确保物业公司提供的服务与费用相匹配。

总之，购房送霸气物业是一种福利，但在享受这一福利的同时，您也需要主动参与和管理物业事务，以确保您的居住环境更加舒适和便利。

交房后，可能会继续面临一系列准备工作的压力。