张江写字楼 绿地MTOWN项目招租

徐凡淋拍摄的照片展示了上海虹桥国际展览中心的壮观景象。

空置率居高不下，租金持续下滑，上海商办写字楼市场陷入困境。为了吸引租户，一些业主不得不采取极端措施，直接将租金降低50%。然而，在这种市场环境下，服务创新型写字楼却逐渐成为市场的亮点，因为它们能够提供更加优质的服务和更加舒适的办公环境，吸引了越来越多的租户。

徐凡淋/发自上海

空置率居高不下，租金持续下跌，许多上海写字楼面临着去化的压力。

“2022年空置率较高，许多公司开始采取‘缩小规模’的策略，导致一些企业难以维持经营而倒闭，因此市场上出现了大量空置的写字楼。”上海中原商业写字楼部的一位部门总监表示，当前写字楼租赁价格下降，市场竞争激烈，成交难度加大已经成为普遍现象。

据高力国际数据，2023年第二季度，上海全市租金环比下降1.0%至7.53元/平方米/天，全市写字楼租金连续第五个季度下降。其中，核心区CBD甲级写字楼日租金8.97元/平方米，租金环比下降1.2%，同比下降2.4%；DBD次中心区，空置率23.9%，存量791万平方米，平均日租金6.07元/平方米，连续第四个季度下降；新兴BDB空置率23.6%，存量328万平方米，租金5.98元/平方米/天，租金回归至2021年末水平。

相反，上海办公楼市场的净吸纳量为15万平方米，较过去三年的平均水平有所下降。

据CBRE发布的报告，上海主要区域的写字楼在第二季度新增供应了68万平方米，这导致全市的空置率上升至18.7%。与2022年底相比，空置率上升了1.2个百分点。此外，这些写字楼的平均日租金为6.94元/平方米。

尽管全市租金水平持续下降，但对于空置率较高的项目和板块，业主仍然缺乏信心。大多数业主对租金持谨慎态度，因此“稳定租金，提供优质服务”成为部分业主的当前租赁策略。

据高力国际华东区高级董事刘行介绍，目前金融和专业服务企业是办公楼市场的主要租户，而互联网企业的租赁需求有所减少。不过，教育培训类企业的租赁需求则有所复苏。由于整体宏观经济和市场行情较弱，企业预算紧张，因此价格较低或性价比高的项目更受欢迎。为了提高出租率，业主可以采取降低价格和提高办公楼交付标准的措施。

写字楼空置率不断上升，导致多个区域的租金纷纷下调。

供图：太平企业中心位于上海延安西路

“244.7平方米房屋出租，每月租金12000元，业主直降50%。”

一则消息称，上海延安西路太平洋企业中心的一套写字楼房源面积为244.7平方米，租金从之前的26000元/月降至12000元/月，降幅超过50%。这一消息引起了市场的广泛关注。

据贝壳商业写字楼部部门经理刘婕（化名）透露，该房源已经降价，每平方米日租金仅为1.62元，相比市场价4~5元/平方米的精装修写字楼，价格非常优惠。该房源位于太平洋企业中心，面积为244.7平方米，市场价约为33000元/月。目前，该房源已经受到了部门内70多人的推荐。

据公开资料披露，太平洋中心大厦坐落于上海市长宁区延安西路，距离江苏路地铁站2号线和11号线约600米。该大厦位于浦东陆家嘴金融贸易区和大虹桥板块之间的中心位置，与静安区商务区相邻。太平洋中心大厦内部聚集了资产管理、房地产建筑、互联网和教育等多个行业的企业。此外，上海链家网显示该大厦的日租金挂牌价为每平方米4.5元。

进入该房源，你会看到三面环形落地窗，朝向北方，采光非常好。房间内设有两个隔间和一个储物间。刘婕告诉我们，业主非常诚意出租，从4月份开始已经多次下调租金。日租金从每平方米4.5元下调到了3.5元，而月租金更是从26000元直接降到了现在的12000元。

业主表示，他们将房源大幅降价的原因是因为房子一直没有租出去，空置也会带来成本，只要能够租出去就可以了。

据IPG中国区首席经济学家柏文喜指出，一座长期空置的244平方米写字楼，其租金下调了一半以上，这说明商办写字楼市场的吸纳能力非常脆弱。为了提高写字楼的出租率，业主可以根据行业形势的变化来调整租金，并且努力筛选优质稳定的租户。通过优化租户组合，可以提高出租率的同时也可以稳定出租率。

事实上，写字楼租金价格下调在全国范围内已经普遍存在。记者在多个城市的商业写字楼市场走访中发现，许多城市的写字楼空置率不断攀升，租赁价格也在不断下调，市场供大于求的问题日益严重。

以上海大虹桥板块为例，最近该区域内的写字楼空置率较高，包括万科时1区、虹桥国际展汇、万通中心等。此外，租金也普遍下降。

记者在7月27日前往万科时1区进行了探访。在办公楼一楼，记者看到整个办公区人员较为稀少。许多房源的门紧闭着，门上贴着该房源的出租信息和联系电话。

刘政是某房地产中介机构的代表，他向记者透露，最近该板块的房屋租金整体有所下调。他表示，对于面积在150平方米左右的房屋来说，出租的情况比大面积的房屋要好。以万科时1区为例，该地的日租金报价为3元/平方米，但实际成交价约为2.6元/平方米。

刘政表示，目前写字楼出租市场竞争非常激烈，客户经常会收到很多房地产中介人员的联系，同时房源也非常丰富，以至于客户很难看过来。有时候，一个月甚至一套房子都很难成交。刘政认为，目前的市场情况非常困难。

“一些企业因为经营不善而倒闭，其中包括在该区域租用了两栋楼的大业主，还有两家外资企业撤离。”虹桥国际展汇物业经理朱中伟（化名）透露，以前空置率很低，只有零星的几家，很快就能租出去，但现在空置率已经达到了约12%，比2022年高。

据朱中伟表示，虹桥国际展汇的租金价格相比2020年至2021年有所下降，但与2022年持平。目前，虹桥国际展汇的租金报价为每平方米每天4元，但实际成交价约为每平方米每天3.6元。

据同策研究院研究总监宋红卫指出，商办租金下调已成为近年来的趋势。这主要是受到三个方面的影响。首先，商办市场供应过剩是其中的一个重要原因。例如，上海商办市场的库存已经超过了2000万平方米，去化周期超过10年。其次，行业调整也是影响商办租金的因素之一。以前租赁高端写字楼的行业，如金融P2P公司和教育培训等，现在都出现了萎缩的趋势。第三，全球经济下行压力也是商办租金下调的原因之一。由于许多产业不景气，租赁需求下降。

随着经济的发展，服务创新型写字楼的优势越来越凸显。这种写字楼不仅提供传统的办公空间，还提供了更多的服务和便利，如会议室、休息室、健身房、咖啡厅等。这些服务的提供不仅可以满足租户的需求，还可以提高租户的工作效率和生活质量。

服务创新型写字楼的另一个优势是其灵活性。这种写字楼通常采用灵活的租赁方式，如按小时、按天、按周、按月等，可以根据租户的需求进行灵活调整。此外，这种写字楼还提供了灵活的办公空间布局，可以根据租户的需求进行调整，满足不同租户的需求。

总之，服务创新型写字楼的优势在于其提供了更多的服务和便利，灵活的租赁方式和办公空间布局，可以满足不同租户的需求，提高租户的工作效率和生活质量。

徐凡淋拍摄的照片展示了虹桥长三角电商中心的景象。

尽管市场波动不定，但高档公寓的需求仍然很高，而那些提供创新服务的公寓正在受到越来越多人的青睐。

据上海中原地产工商铺写字楼部总监侍坤介绍，过去日租金10元/平方米以上的写字楼，入驻率较高，客户相对稳定，租金下降幅度也较小。但现在，写字楼房源选择较多，100~200平方米的小面积租金普遍下降，而高端写字楼的价格则依然坚挺。

以上是以上海的陆家嘴地标性建筑为例，介绍了它们的日租金价格。其中，上海中心大厦的日租金为15元/平方米，环球金融中心的日租金为13~14元/平方米，金茂大厦的日租金为11元/平方米。尽管价格不同，但整体来看，这些建筑的租金价格仍然相对稳定。

侍坤表示，这几栋地标性建筑对入驻企业的要求较高，宁愿保持空置状态也不会降低租金。因此，租金的变化不大。相比之下，拆分出售给个人业主的房源和老旧写字楼的价格降幅较大。这些房源对企业的要求不高，只要能够支付租金就可以入驻。然而，由于市场经济的不稳定性，许多企业不得不缩小办公面积以降低成本。

除了地标性建筑价格坚挺外，记者在市场走访中发现，那些提供创新服务的写字楼在市场中也有着较好的出租率，租金在板块内不降反升，成为当前市场的特例。比如位于虹桥板块的长三角数字科技创新中心就是其中一个出租率较好的项目。

进入长三角数字创新科技中心，你会看到门口的星空屋顶、四方形书谷以及其他个性化区域设计。这些设计不仅强调了私密空间，还让整个园区充满了个性化特色。

园区内分为三个主要中心：电商直播中心、进出口贸易中心和物流中心。其中，虹桥国际WE（长三角电商中心）是由德必运营的，设计独具匠心。经过重新改造，两栋楼宇的空间布局更为宽敞明亮。除了注重入驻企业私密办公空间外，每层还设有休息区、洽谈区和企业凭积分兑换的会议室等公共区域，为企业提供更加舒适和便利的工作环境。

一位销售经理介绍称，长三角数字创新科技中心是虹桥板块出租率较高的项目之一。该项目汇聚了众多互联网公司和科技公司，共有88家入驻企业，其中包括15家上市公司和20家高新技术企业。该项目的入驻面积为25000平方米，日租金约为4.5元/平方米。

据上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿介绍，目前上海写字楼市场面临一些挑战。由于经济增长预期变弱，一些商业写字楼的租赁需求出现下降，供求关系也开始寻找新的平衡。不过，中心区高品质甲级以上楼宇的租金仍然保持稳定，空置率也没有明显上升，处于合理水平。

为了应对市场变化，崔光灿建议未来的办公楼宇应该从提高服务能级入手，加大供应端的适配性，增强服务产业集聚能力，同时增加楼宇经济与产业的协同性和耦合性。这些措施将有助于提高办公楼宇的竞争力，更好地满足市场需求。

据宋红卫所述，上海的写字楼空置率相对较高，且存在明显的分化现象。尽管陆家嘴金融区整体表现较好，但租金水平仍然是最高的区域之一，也面临着空置率上升的压力。因此，一些企业开始考虑外迁办公地址，而外围区域的办公需求近年来呈上升趋势。

据柏文喜表示，随着国内逆周期调节的宏观政策不断加大力度和对民营经济发展的鼓励措施，未来商办写字楼市场将呈现积极向上的趋势。预计下半年，写字楼行业的基本面将有所改观，具体情况取决于经济恢复和结构调整的情况，以及不同城市和区域的新增写字楼供应量。