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来源：券商中国
公募REITs市场的繁荣认购，预示着公募REITs的投资效益。最近，记者发现在公募REITs供不应求的情况下，许多投资者开始关注项目的前期建设和培育（即Pre-REITs投资机会），以提前布局入场；此外，在竞争激烈的REITs承揽发行端，零费率现象也开始出现。
随着公募REITs项目不断增加，二级市场的红利动能已经开始下降。其中，高速公路REITs和住宅租赁REITs市场的红利动能下降最为明显。未来，随着发行趋势的常态化，不同公募REITs之间的价值分化将变得越来越明显。传统行业资产类型的租赁型REITs在二级市场上的价值重估风险也会更大，这将对投资者的价值判断能力提出更高的要求。因此，投资者需要更加谨慎地进行投资，以避免风险。
使用Pre-REITs可以提前锁定投资份额。
云南云投中裕能源有限公司最近公布了“基础设施基金公募REITs基金管理人选聘项目”的成交供应商公示。该项目于2023年3月14日进行了开标和评审。兴银基金成为第一候选人，其费率为0.00%（含税发行阶段，包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用），含税存续阶段管理费为0.1%/年，含税托管费为0.00%/年。第二候选人是中信建投基金，其费率为0.7%、0.18%/年、0.005%/年；第三候选人是红塔红土基金，其费率为0.5%、0.15%/年、0.005%/年。
根据业内分析，目前公开市场信息显示，能源类项目的基金管理费存续期在0.045‰/年-0.28%/年之间，而基金托管费一般为0.01%。近期，云南云投中裕能源有限公司中标方案中出现了发行费和托管费皆为零的情况，这可能是费用后置，也可能预示着低价获取项目的行为将会进一步发展。无论如何，这一现象都引起了业内人士的关注。
在公募REITs供不应求的情况下，越来越多的投资者开始关注公募REITs的前融端，即Pre-REITs投资机会。据平安证券研报指出，自2021年推出以来，公募REITs的累计发行规模已达到801.18亿元，指数累计上涨幅度为24.60%。而自2022年以来，网下机构投资者认购倍数和公众投资者认购倍数均有明显上升，导致整体供不应求。因此，许多看好公募REITs市场的投资者选择将投资重点放在项目的前期培育和建设阶段，以提前锁定投资份额并提高投资收益率。这一现象与公募REITs市场的供需状况相互呼应。
根据平安证券的研究，我国的Pre-REITs形式包括直接投资项目公司，以及通过私募股权基金、信托计划、资管计划等方式投资于项目公司股权，其中私募股权基金是主要的产品形式。截至2022年末，国内基础设施Pre-REITs市场规模已经超过万亿元。其中，张江高科和光控安石成立私募基金，用于收购张江光大产业园，并通过华安张江光大产业园REIT上市成功退出，这是国内真正意义上的Pre-REITs通过公募REITs退出的案例。
REITs单只股票最大回调幅度已经达到了15.76%。
提前卡位就一定能分到一杯羹？在讲求风险收益匹配的资本市场里，并不存在稳赚不赔的投资，公募REITs也一样。实际上，很多时候投资者的注意力被REITs项目的火爆发行所吸引，对底层资产的投资收益变化缺乏关注。券商中国记者从相关渠道获取的统计分析显示，随着REITs项目持续扩容，不同资产间的收益差异逐渐出现，REITs二级市场的整体红利动能开始出现下降趋势。在发行常态化趋势之下，未来不同公募REITs之间的价值分化可能会越来越明显。
根据给定内容重新创作：
根据截至2022年末上市的24单公募REITs为样本的统计数据显示，2021年上市的11单REITs（发行规模364亿元）和2022年上市的13单REITs（发行规模419亿元）被分为两组进行资本增值率分析，以判断REITs市场初期的红利动能和趋势。结果表明，2021年度上市的11单REITs资本累积增值率为15.19%，高于2022年度13单REITs资本累积增值率3.76%。从上市当年的角度来看，2021年度上市的11单REITs在2021年的资本增值率为19.78%，高于2022年度13单REITs在2022年的资本增值率（3.76%）。此外，2021年度上市的11单REITs在2021年的资本增值率为19.78%，也高于其在2022年度的资本增值率-3.83%。这意味着2021年度的资本增值在2022年出现了回调，单只REITs最大回调幅度达到15.76%。
根据该统计数据显示，REITs的资产类型呈现出不同的市场趋势。传统资产类型的高速REITs和住宅租赁REITs市场红利动能下降，进入价值重构的下行周期。而以新经济为代表的产业园REITs和仓储物流REITs市场红利动能虽然犹存，但也进入减弱趋势，资产类型内部各REITs的价值出现了价值重估和调整，价值分化趋势明显。另外，由于规模较小，以碳中和为代表的新能源和环保REITs的市场红利随着REITs市场整体动能的减弱而减弱。
市场红利的快速下降趋势导致了REITs资本价值的变化，从“情绪价值”转向了“内在价值”，这成为了价值增长的驱动逻辑。根据统计数据，产业园和仓储物流的“内在价值”驱动趋势更加明显。
随着公募REITs市场的不断发展，其收益整体会趋于贝塔效应。这意味着公募REITs的收益将更加依赖于整个市场的表现，而不是单个资产的表现。这是因为公募REITs的投资组合通常包含多个不同类型的房地产资产，如商业、住宅、工业等，这些资产的表现会受到不同的经济因素和市场趋势的影响。因此，公募REITs的收益整体会受到市场因素的影响，而不是单个资产的表现。
据市场分析人士透露，目前参与REITs项目的大多是机构聪明钱，这类资金具有较好的资源和信息优势，是公募REITs早期投资过程中的获益者。然而，这种赚钱效应不会一直持续下去。随着市场扩容速度的加快，投资的风险和收益将逐渐趋于平衡，不同资产项目间的收益差异也会越来越明显。
据相关分析预测，公募REITs市场目前处于相对不足的阶段，预计持续时间约为2年左右，市场规模边界大约在2000亿元。在这个阶段，REITs投资的风险较小，赚钱效应明显。但是，当市场规模达到4000亿元以上时，REITs的资产类型相对丰富，制度框架及其配套基本确立，投资的风险会有所增加，市场赚钱效应也会有所降低。如果市场规模突破8000亿元，公募REITs市场的收益整体会趋于贝塔效应。因此，投资者应该根据市场规模和风险来选择投资时机和策略。
根据以上数据分析，市场红利的减少和REITs内在价值驱动的增长模式，导致了REITs二级市场投资风险的显著增加。因此，投资者需要具备对REITs价值的判断能力。特别是传统行业资产类型的租赁型REITs，它们在二级市场上面临更大的价值重估风险。因此，投资者需要更加谨慎地考虑这些REITs的投资。
据一位知情人士透露，如果到2023年底公募REITs上市项目数量达到60只，那么很有可能会出现一种专门针对REITs的指数。随着时间的推移，基金公司可能会推出一系列跟踪该指数的ETF产品，这将成为未来的一个发展趋势。
一位公募机构的代表认为，公募REITs的投资回报预期趋于平稳是符合实际情况的。公募REITs是将基础设施证券化的投资方式，其投资回报预期主要是基于现金流分红，而不是像成长股票那样的高收益。该代表认为，用于证券化的基础设施并不一定是最佳的资产。通常来说，最好的资产本身就有良好的投资回报，不需要专门进行证券化。
根据证监会的数据，截至2022年11月底，我国产权类REITs的现金流分派率平均为3.67%，而特许经营权类REITs的内部收益率平均为5.51%。
责编：王昭丞
校对：苏焕文
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