上海园区招商办公室
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随着各行各业逐渐复苏，产业园区也在加快步伐，以适应新的市场需求。截至2023年第一季度末，我国共有27只基础设施公募REITs上市。其中，产业园区类型的REITs数量达到了8只，占发行总量的29.63%，是占比最高的单一行业类别。这些REITs吸纳了最顶尖的一批产业园区基础设施，分布在北京、上海、深圳、苏州、杭州、合肥等城市。目前，这
随着各行各业逐渐复苏，产业园区也在加快步伐，以适应新的市场需求。
截至2023年第一季度末，我国共有27只基础设施公募REITs上市。其中，产业园区类型的REITs数量达到了8只，占发行总量的29.63%，是占比最高的单一行业类别。这些REITs吸纳了最顶尖的一批产业园区基础设施，分布在北京、上海、深圳、苏州、杭州、合肥等城市。目前，这些产业园区REITs的季报已全部公布，反映了市场景气情况的“出租率”也得以揭晓。
从成绩单看，疫情后的第一季度，成绩有高有低。
一项原本备受瞩目的项目意外遭遇冷遇，其出租率已经跌至70%以下。
根据最新季度报告，华安张江光大REIT和建信中关村REIT的底层资产出租率分别为70.57%和68.47%，相比之前有所下降，表现较为疲软，存在一定的压力。
当季度报告公布当天，建信中关村REIT的股价一度下跌超过6.9%，华安张江光大REIT的股价也下跌超过4.1%。这一下跌幅度高于当天产业园区板块的平均下跌幅度。
位于上地区域中关村软件园的互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器是建信中关村REIT持有的基础设施资产。这些资产所在的园区汇聚了700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心，包括联想、百度、腾讯、新浪、滴滴、亚信科技、科大讯飞、软通动力、华胜天成、广联达、IBM等。园区的科研实力非常强大。
该地区的地理位置十分优越，园区内的租户质量、租户稳定性以及承载能力都处于较高水平。然而，由于互联网行业正在经历阶段性的调整，该项目也正在承受产业转型的压力。
截至2023年3月31日，建信中关村REIT基础设施项目租户数量减少至52家，平均出租面积为10.53万㎡，平均出租率下降至78.62%。与之对比可以发现，园区在第一季度出现了租户流失。
根据最新季报的数据显示，上地区域的净吸纳量已经连续五个季度出现下降，本季度更是达到了-2.0万平方米；不过，产业园市场在本季度出现了需求的恢复，净吸纳量转正为3.7万平方米，但是核心成熟产业园市场的表现仍然不尽如人意。
为了应对当前的形势，建信中关村REIT将制定年度运营方案，积极调整招商策略，包括采取适当的措施，如降低租金、延长免租期、增加渠道佣金、提供优惠续租条件等，以促进招商和缩短空置期。预计这些措施将在下半年逐渐发挥作用，带来积极的效果。
华安张江光大REIT园区出租率下降的主要原因是重要租户到期后选择了其他地方继续租赁，导致园区的出租率下降。
张江光大REIT的底层资产位于张江高科技园区的核心地带，即张江光大园。该项目的基础设施项目可出租面积约为4.33万平方米。截至2023年3月末，该项目的出租率为70.57%，平均合同租金为5.67元/平/天。该项目的租赁业态主要包括在线新经济、集成电路、金融科技、先进制造业和产业服务配套，分别占比18.62%、22.25%、17.08%、10.29%和2.33%。目前，该项目的其余部分为空置待租。
一份报告指出，出租率出现了明显的下降，与2022年末相比有所不同。这主要是因为一个重要的现金流提供方，该提供方是基础设施项目的租户之一，其租赁面积约为1.23万平方米，占项目可租面积的28%。该租户的全部租赁合同将于2022年末到期，到期后该租户将不再续租。
基金管理人在季报中表示，他们将与外部管理机构合作，通过一系列合理的租控措施来避免在短时间内出现大量到期面积和退租面积的情况。这些措施包括控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、以及调整大租户扩租面积到期时间等。这些措施旨在维持基础设施项目的经营表现稳定，从而使华安张江REIT更具有长期持有和投资的价值。
预计随着商业活动的持续恢复和租赁需求的逐渐入市，二季度的租赁进程将逐步加快并超越一季度的表现。这是由于政策明朗和经济复苏等因素的影响，部分租赁需求已经观望了一段时间，现在开始逐渐进入市场。
这两只REIT基金的管理和资产运营团队将面临重要的年度挑战，即在短期波动的情况下保持租金水平稳定，并在此基础上提高出租率。
厂房类房产一直以来都是比较稳定的投资选择，而最近两个房地产投资信托基金（REIT）的出租率也接近100%。
这意味着，投资者可以在这些REIT中获得稳定的租金收入，并且不用担心空置率的问题。这对于那些寻求稳定收益的投资者来说是一个好消息。
当然，投资REIT也有风险，包括市场波动和信托基金管理人的能力等。因此，投资者在选择REIT时应该进行充分的研究和评估，以确保自己的投资风险可控。
尽管科技园中的顶尖选手遭遇挑战，但“标准厂房”类资产表现出了非常强大的稳定性。
国泰君安临港REIT和国泰君安东久REIT的园区资产出租率接近100%，这表明资产类型、租户类型和租约结构等因素对园区资产的运营管理至关重要。这些因素的有效管理可以确保园区资产的稳定运营和租金收益的稳定增长，从而满足市场的需求。
临港房地产投资信托基金（REIT）持有两个产业园的基础设施资产，分别是位于上海市奉贤区的临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造园三期。这些资产的总建筑面积约为11.37万平方米，可供出租的面积约为11.19万平方米。在第一季度，这些资产的总收入为1210万元，平均出租率为98.85%，租户数量为21家。这些租户主要从事汽车装备、精密机械、高新材料和生物医药等领域的业务。此外，这些资产的剩余租赁期限均在3年以上。
东久REIT持有的基础设施项目包括东久(金山)智造园、东久(昆山)智造园、东久 (无锡)智造园和东久(常州)智造园，这四个产业园的建筑面积总计约为28.39万平方米。在第一季度，这些项目的收入为2702万元，平均出租率达到了100%，租户数量为46家。这些租户主要从事信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等领域，而且重要的现金流提供方的平均剩余租赁期限在3年以上。
需要指出的是，这两个REIT的底层资产都是位于长三角核心区的“标准厂房”。
其他四个房地产投资信托基金持有的园区资产出租率均在84%以上，显示出相对稳定的表现。
东吴苏园REIT的底层资产包括国际科技园五期B区项目和2.5产业园一期、二期项目，目前出租率保持稳定。根据最新数据显示，截至最近季度末，这两个底层资产的平均出租率为90.390%。其中，国际科技园五期B区的平均出租率为95.59%，而2.5产业园的平均出租率为85.18%。这些数据表明，东吴苏园REIT的底层资产在租赁方面表现良好，为投资者带来了稳定的收益。
合肥创新产业园一期项目是华夏合肥高新REIT的底层资产，该项目由高新睿成和高新君道持有，可出租面积分别为14万㎡和15.65万㎡。截至季末，高新睿成的出租率为87.64%，高新君道的出租率为92.18%，总出租率为90.03%。
和达药谷一期项目和孵化器项目是华夏和达高科REIT的底层资产。研发办公及配套商业部分的出租率为99.94%，配套公寓的出租率为99.31%，而孵化器的出租率为88.08%。
博时招商蛇口产业园REIT的底层资产包括万融大厦和万海大厦，总可租面积约为9.41万平方米。该资产的季度平均出租率为82%，而季末时点的出租率为84%，较上个季度末提高了2个百分点。然而，本月平均租金单价有所下降。这主要是因为本季度引入了几个大客户，这些客户目前处于免租期，因此拉低了平均出租单价。
在疫情后的第一季度，8个园区房地产投资信托基金（REITs）的底层资产出租率出现了明显的业绩差异，这表明产业园区资产的运营和管理价值正在凸显。
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