红虹科创产业园-招商中心

松江区泗泾镇曾经是乡镇经济发展的领头羊，但如今又面临着转型发展的挑战。

由于地理位置的优势，泗泾镇多年来一直面临着产业用地紧缺的问题。在23.99平方公里的行政区域内，存在着许多低产出的小型工厂和园区，其中一些甚至没有为当地的税收做出贡献。这些问题导致了泗泾镇的制造业长期处于低迷状态，产业发展受到了严重影响。

园中园土地属于企业私人所有，土地二级市场价格每亩单价超过400万元。然而，传统的回购方式“腾笼换鸟”对泗泾镇来说代价太高。那么，我们应该如何寻求一条新的解决之道呢？

首先，我们可以探索与企业合作的可能性。与其回购土地，我们可以与企业合作，共同开发园中园土地，实现双赢的局面。通过与企业合作，我们可以利用土地资源开展各种经济活动，提高土地的利用效率和价值。

其次，我们可以考虑引入第三方投资者。通过引入第三方投资者，我们可以为园中园土地开展更多的商业活动，如建设商业综合体、办公楼等，从而提高土地的价值。同时，第三方投资者的参与也可以为泗泾镇带来更多的资金和资源，促进经济发展。

此外，我们还可以探索土地共享的方式。通过与企业、农民等各方共享土地资源，可以实现资源的最大化利用和共同发展。例如，可以将土地用于农业、旅游、休闲等多个领域，从而实现土地的多元化利用和增值。

最后，政府可以出台相关政策，鼓励土地资源的合理利用和开发。通过制定优惠政策、提供资金支持等方式，可以吸引更多的投资者和企业参与到园中园土地的开发中来，推动泗泾镇经济的发展。

总之，面对园中园土地的私人所有和高昂的回购代价，我们可以通过与企业合作、引入第三方投资者、土地共享和政府政策的支持等方式，寻求一条新的解决之道，实现泗泾镇经济的破局与发展。

为了推动商贸服务业的发展，我们可以考虑设置准入门槛，以打造一个新的发展引擎。

首先，我们可以通过制定一系列准入标准和要求，来筛选和引进具备实力和潜力的商贸服务企业。这些标准可以包括企业的资金实力、经营能力、市场竞争力等方面的要求，以确保只有具备一定实力和潜力的企业才能进入市场。

其次，我们可以建立一个评估机制，对准入企业进行定期评估和监督。通过对企业的经营状况、服务质量、创新能力等方面进行评估，可以及时发现和解决问题，确保企业能够持续发展和提升竞争力。

此外，我们还可以加强对商贸服务业的培训和支持。通过提供专业培训和指导，帮助企业提升管理水平和服务质量，提高市场竞争力。同时，可以提供一定的财政支持和政策扶持，鼓励企业进行创新和发展。

通过设置准入门槛，我们可以吸引更多有实力和潜力的企业进入商贸服务行业，推动行业的发展。这将为商贸服务业注入新的活力，提升行业整体水平，促进经济的持续增长。

泗泾镇决定通过与央企合作来实现发展突破。

泗泾镇一直以来都在努力寻找发展的新路径。为了实现经济的快速增长和社会的全面进步，镇政府决定选择与央企合作，以期在发展中取得突破。

与央企合作有助于泗泾镇利用央企的资源和经验，推动产业升级和技术创新。央企拥有丰富的资金和技术实力，可以为泗泾镇提供更多的支持和帮助。通过与央企的合作，泗泾镇可以吸引更多的投资和项目，促进当地经济的发展。

此外，与央企合作还可以提升泗泾镇的品牌形象和知名度。央企在国内外都有较高的声誉和影响力，与之合作可以为泗泾镇带来更多的机会和平台，吸引更多的人才和资源。

泗泾镇选择从央企破局，意味着镇政府将积极主动地与央企合作，共同推动泗泾镇的发展。这将为泗泾镇带来更多的机遇和挑战，同时也需要镇政府和央企共同努力，充分发挥各自的优势，实现互利共赢的局面。

最近，吉利旗下新能源汽车品牌极氪ZEEKR 009专场试驾会在泗泾镇手拉手汽车港成功举行。这次试驾会备受业内关注，不仅提升了手拉手汽车港的知名度，还为极氪ZEEKR 009品牌带来了巨大的曝光机会。

鲜为人知的是，三年前这里还是一片荒废的老厂房，杂草丛生，无人问津。手拉手汽车港曾是江南造船厂的分厂，但由于多种原因，这个地方一直被地方政府所忧心忡忡。这片土地共有157亩，紧邻着泗泾镇打造的城市滨水空间，交通便利，是实体产业发展的绝佳场所。

经过多次协商沟通，央企中船科技与土地所有人达成一致，同意由泗泾镇政府代为招商，将闲置土地进行利用。根据预计，中船科技每年将获得超过1600万元的租金收益。

泗泾镇发布了一则招商消息后，吸引了许多有经验的投资人前来考察。

根据全镇发展规划，我们计划将这个园区定位为新能源汽车产业的发展中心，旨在打造一个集国际赛事、试乘试驾、休闲娱乐和汽车文化活动等多功能于一体的国际化汽车产业园。泗泾镇党委书记杨洪彬向记者表示，为了实现这一目标，我们对该园区设置了较高的准入门槛，希望通过这一举措将其打造成为泗泾商贸服务业发展的新引擎。

2020年10月，手拉手汽车港与中船科技签订了一项为期20年的租赁协议，标志着这个项目正式启动。为了打造一个综合性的汽车产业集聚区，原先的旧厂房经过重新改造，投资额超过2亿元。改造后的厂房集汽车性能提升中心、汽车品牌中心、新能源中心、创意改装中心、汽车文化广场、卡丁车体验中心等多个功能于一体。其中，灯光改造单项投资就达数百万元。这一项目的建设将为汽车产业的发展提供强有力的支持。

“真金白银的投入没有白费。园区的招商工作非常成功，需求一直超过供应。为了确保质量，提高每亩土地的税收贡献，超过60家企业入驻园区，这些企业都非常有实力，包括极氪新能源的销售中心、长安汽车的华东销售总部和交付中心、奥迪的上海交付中心等。”手拉手汽车港董事长薛从发告诉记者，目前园区每年纳税超过2000万元，未来有望超过3000万元。“今年园区的汽车交付金额已经超过30亿元，明年预计将超过50亿元。”

记者在园区观察到，园区的发展势头非常迅猛。世界漂移类赛车冠军俱乐部、知名汽车改装企业、汽车类媒体等在园区内经营状况非常出色。园区还引入了上海市区唯一的28000平米漂移赛道，这使得园区能够承办国家级赛事以及各类赛事文化活动。这些举措为园区的发展增添了新的活力。

极氪新能源交付中心的负责人王涵枫表示，随着销售旺季的到来，上个月我们交付了超过1400辆汽车。

泗泾镇商销社零数据在手拉手汽车港的兴起下迅速增长。据了解，截至目前，泗泾镇今年的限额以上社会消费品零售额已达到17.9亿元，完成了全年计划的223.3%，同比增长了198.9%。手拉手汽车港为泗泾居民提供了许多高薪工作岗位，使得每个人的月收入都能达到8000元以上。薛从发表示，他们将努力打造一个在国内汽车市场有影响力的一站式汽车特色服务平台。

勇于尝试新政策，突破发展瓶颈

民企是破局的关键。

由于2013年起，红虹木业受到生产成本、环保和物流等多种因素的影响，为了更好地适应市场需求，公司决定将生产基地从泗泾迁移到长三角地区的其他地方。同时，为了充分利用老基地的资源，公司决定将其转型为一个园区，以满足不同企业的需求。这一举措旨在提高生产效率和降低成本，同时也为公司的可持续发展提供了更多的机会。

“红虹产业园占地75亩，地理位置优越，且已经建有现成的厂房，预计每年能够获得四五百万元的租金收入。”朱林平，红虹产业园的副总经理，如是说道。

这笔交易对园区来说非常有利，因为入驻的企业大多是低端仓储物流和五金类企业，只需要提供基本的物业服务即可。然而，对于地方政府来说，园区并没有为其带来税收贡献，反而需要承担道路、保洁、水电、环保、安全等隐性成本支出。

如果我们不希望支付过高的代价，可以考虑以下几种方法来破解这个问题。

首先，我们可以寻求与地方政府的合作。与地方政府合作可以降低收购园区的成本。我们可以与地方政府协商，争取获得一些优惠政策或补贴，以减轻我们的负担。

其次，我们可以考虑与其他投资者合作。通过与其他投资者合作，我们可以共同分担收购园区的成本。这样不仅可以降低我们的风险，还可以减少我们需要支付的资金。

此外，我们还可以寻求银行贷款或其他融资渠道。通过借贷资金，我们可以减少自己需要支付的现金金额。当然，在选择融资渠道时，我们需要谨慎考虑利率和还款条件，确保能够承担得起贷款的偿还压力。

最后，我们可以考虑与园区的现有业主进行谈判。如果我们能够与现有业主达成一致，他们可能愿意以更低的价格出售园区。通过谈判，我们可以争取到更有利的收购条件。

总之，虽然整体收购园区的代价较大，但我们可以通过与地方政府合作、与其他投资者合作、寻求融资渠道以及与现有业主谈判等方式来破解这个问题，降低收购成本。

松江区最近发布了一项产业结构调整推进存量工业用地二次开发的政策，这被视为一个重要的契机。根据这项政策，符合条件的企业将被鼓励进行厂房改造，提高容积率，以实现更高的效益。这意味着企业可以通过利用现有资源来扩大生产规模，提高产能，并进一步提升产品质量。这项政策的出台将为企业提供更多的发展空间，并为区域经济的发展注入新的动力。

泗泾镇敏锐地察觉到，一股名为“东风”的新机遇正在逼近。为了充分利用这股东风，泗泾镇采取了两方面的行动。一方面，积极争取区经委等职能部门的支持，以确保政策的顺利实施。另一方面，泗泾镇向红虹产业园反复传达政策精神，动员企业主动转型，以适应新的发展机遇。这些举措将为泗泾镇带来更多的发展机会和经济增长。

朱林平表示，原本园区的品质较低，容积率仅为0.4到0.6，园区建筑面积仅有三万多平方米。然而，一旦进行改扩建，容积率将能够提高至2.0，建筑面积将增加至11万多平方米，整整多了八万平方米。他还透露，地方政府为园区进行了一番计算，尽管改造费用一次性投资3.5亿元，但随着园区品质的提高，厂房租金也能够提高，预计年租金将达到4000万元。

经过仔细考虑“长远账”后，红虹产业园焕发出积极性，决定全面转型为专业化园区。为了实现这一目标，园区决定通过国际招标的方式，寻求一家设计团队进行全面设计。最终，园区选择了德国设计团队，他们重新设计了园区，将产城融合的新理念融入其中。新设计的园区将建设形态美观、配套完善的高品质现代化厂房，成为引入优质外资项目的重要载体。这一举措将为园区带来更多的机会和发展空间。

经过数年的发展，红虹产业园已经完成了从简陋的木质家具生产厂到高品质科创园区的转变。这一转变使得红虹产业园获得了“上海市创业孵化示范基地”的称号，并且还有幸承办了G60科创走廊优秀人才创新创业大赛。如今，红虹产业园已经成为了数百家科创企业的理想落脚点。

通过机制的改变来打破僵局，发挥耦合效应。

为了打破僵局，我们可以通过改变机制来引入新的动力和变化。机制是指一系列相互作用和相互影响的规则和程序，它们决定了系统的运行方式和结果。

一种有效的方法是利用耦合效应。耦合效应是指不同部分之间的相互作用和影响。当不同部分之间存在耦合效应时，一个部分的变化会引起其他部分的变化，从而产生连锁反应。

通过发挥耦合效应，我们可以通过改变一个部分来影响整个系统。例如，如果我们想改变一个组织的工作流程，我们可以通过改变其中一个环节来引起其他环节的变化。这种连锁反应可以带来新的机会和创新，从而打破僵局。

然而，要发挥耦合效应，我们需要深入了解系统的结构和相互关系。只有在了解了各个部分之间的耦合关系后，我们才能有针对性地进行改变，从而实现系统的创新和发展。

因此，通过重新设计机制并发挥耦合效应，我们可以打破僵局，为系统带来新的活力和变化。这种方法可以应用于各个领域，从组织管理到科学研究，都可以发挥其积极的作用。

泗泾镇近期对地方“园中园”发展乱象进行了总结，归纳为“三无三乱”。具体而言，一是招商缺乏明确重点，导致业态发展混乱；二是环境管理不到位，缺乏有效的管理机制；三是竞争力不足，导致产业布局混乱。

泗泾镇目前拥有19个产业园区平台，包括商用密码、国科、绿亮、掌安、交科众创等，总面积约1000亩。然而，园区管理和服务方面存在一些短板，仅仅提升园区硬件水平并不能解决问题，这只是表面上的改变。政府经济部门提供的“保姆式”招商和审批服务也只能在个别点位上做文章，精力有限。因此，我们需要从体制机制上寻找解决办法，发挥园区间的耦合效应。

首先，我们可以建立一个统一的园区管理机构，负责协调各个园区之间的合作与交流。这个机构可以由政府牵头成立，吸纳各个园区的代表参与，形成一个协作的平台。通过共享资源和经验，园区之间可以相互借鉴和学习，提高整体的管理水平。

其次，我们可以推动园区间的产业协同发展。不同园区之间可能存在一些互补性的产业，可以通过合作共享资源，形成产业链条，提高整体的竞争力。政府可以提供相应的政策支持和激励措施，鼓励园区之间的合作与创新。

此外，我们还可以建立一个统一的服务平台，为园区提供一站式的服务。这个平台可以整合各个园区的服务资源，包括招商引资、审批服务、人才培养等，为园区提供全方位的支持。政府可以通过投入相应的资源，提升服务平台的能力和水平，为园区提供更加便捷高效的服务。

总之，要发挥园区间的耦合效应，我们需要从体制机制上进行改革。通过建立统一的园区管理机构、推动产业协同发展和建立一站式的服务平台，可以提高园区的整体竞争力和服务水平，实现园区间的良性互动和共同发展。

红虹产业园的一家企业，炉石科技，被誉为行业的隐形冠军。几年前，炉石科技的创始人是几位东华大学的毕业生，怀揣着梦想来到这里，他们租下了一间面积超过50平方米的办公室隔间。如今，炉石科技推出的纯麦无线K歌麦克风被选为上海市高新技术成果转化项目的首批产品之一，订单量成倍增长。仅在2022年上半年，炉石科技的工业产值同比增长了90.6%。预计今年，炉石科技的纳税额将达到千万元的规模。

泗泾镇经济部门功不可没，为初次涉足园区运营开发的红虹产业园成功孵化培育出了一批优秀企业。这些企业如同“金凤凰”一般，焕发出勃勃生机。

根据深入调研结果，泗泾镇党委政府计划推出“三优三提”园区管理“升级版”，以进一步提升园区的发展水平。该计划主要包括以下三个方面的举措：首先，重点关注19个园区平台公司，通过优化服务、优化环境和优化机制来提升园区的整体管理水平。其次，通过提高精准高效标准和招商引资质效，进一步提升园区的吸引力和竞争力。最后，通过这些举措，将进一步提升泗泾镇园区的整体发展水平，为区域经济的竞争力做出贡献。

在泗泾镇的组织架构中，为了更好地管理和服务19个园区平台，成立了镇属公司。这个公司的主要职责是将原本分散在各个园区的企业服务专员集中起来，组成一支由上百人组成的“编外”招商引资和企业服务队伍矩阵。这样的安排有助于提高园区的整体运营效率，并为企业提供更全面的服务。

杨洪彬表示，充分利用园区平台就相当于拥有了上百名免费的招商员和企业服务员，这将更有利于吸引商家和招商活动的开展。对于那些服务专员无法解决的问题，我们将通过镇“产业项目推进会”来解决，届时镇领导和各职能部门将协调合作。

近年来，泗泾园区平台会议制度备受企业关注。为了解决园区企业的发展难题，泗泾镇定期邀请园区平台、相关企业负责人以及镇经济、市场、税务、规划、城管、教育等职能部门参与会议。在会议上，大家共同商讨解决问题和困扰的办法，并当场确定工作责任人和完成时限，明确解决办法。这种政企面对面的沟通方式让企业能够直接提出问题，政府能够及时回应和解决。通过这种方式，已经成功解决了帝亚、掌安等企业涉及银行贷款、园区停车等50余个问题。

朱林平向记者表示，这次会议的氛围非常好。19个园区之间根据综合性指标，如亩产税收等进行排名，季度成绩较差的园区会去学习经验，而成绩好的园区则会获得荣誉和奖金的激励，大家都在互相学习，争取超越。

朱林平还告诉记者，会上大家一起学习政策规划，为企业解决实际困难。奖金激励只是一方面，更重要的是大家对荣誉的追求。政府对我们园区的支持让我们感到非常亲近和关心。

朱林平解释道：“有人问我们，为什么不只依靠租金收入，而要不断努力发展园区？”他表示，园区的目标是在实现经济效益的基础上，希望能够紧跟地区建设长三角G60科创走廊的快速发展步伐，努力打造高品质和知名品牌。

在红虹产业园，除了现代化的厂房，还设有一系列便利设施，如独立食堂、便利店和健身房等，为员工提供便利。此外，园区还提供了190套人才公寓，方便人们入住。而园区内的欧式风格咖啡馆则成为了企业家们洽谈生意和研发人员寻找灵感的“宝藏”店。

园区里精巧的咖啡厅

朱林平表示，园区不仅仅满足于提供基础服务如环境改善和代办审批，还希望能够为企业提供全方位的孵化、成长和加速服务，以满足企业在不同阶段的需求。特别是对于大学生创业项目，园区会对项目的未来前景进行评估，并提供一系列支持措施，如减免租金和免费装修等服务。这样的举措旨在帮助创业者更好地发展和壮大他们的企业。

塔望科技是一家专注于医疗器械研发的公司，最初只有两名大学毕业生。当时，我们选择了红虹产业园作为我们的创业基地。红虹产业园看出了我们项目的潜力，免费帮助我们进行了装修。随着企业进入成长加速阶段，我们需要大量的研发经费。这时，红虹产业园又投入了数百万元，成为了我们的天使投资人。

如今，塔望科技的年产值已经超过3000万元，我们正处于爆发前夜。我们的团队不断壮大，研发能力也在不断提升。我们致力于为医疗行业提供更先进、更高效的器械产品，以改善人们的生活质量。我们相信，通过持续的创新和努力，塔望科技将在医疗器械领域取得更大的成就。我们感谢红虹产业园对我们的支持和帮助，他们的投资和信任是我们成功的重要保障。

在过去的三年里，泗泾镇园区的企业年度纳税总额有了显著的增长。从2018年的6800万元提升到2021年的1.6亿元，预计2022年将达到3.6亿元，同比增长100%。目前，泗泾镇共有19个园区平台企业，总户数达到418家。其中，已上市挂牌的企业有29家，高新技术企业有115家。而在2022年，预计将新增企业216家，新增上市挂牌企业4家，新增高新技术企业26家。这些数据表明，泗泾镇的园区经济发展迅速，吸引了越来越多的企业前来投资和创业。

栏目主编：黄勇娣

图片来源：泗泾镇

来源：作者：李成东