张江集电港 火热招租

来自小胖看房

除了临港地区的大量供应外，您知道去年浦东新区的第一大供应片区是哪里吗？

唐镇板块供应了3113套房源，吸引了约5040组购房者参与认购。

华侨城·纯水岸的788套房源在2015年共有2015组认购，仅次于蟠龙天地，排名全年第二。而浦发唐城的1057组认购，得分高达76.77分，也进入了排名前列。

唐镇的新房备受购房者青睐，这一点毋庸置疑。

进一步分析唐镇买家画像，有两个方面值得关注：

首先，唐镇的“310”客户占比约为40%，略低于上海市的平均水平。然而，唐镇入围的客户数量明显高于其他“310”客户占比也为40%的地区，这表明大部分唐镇的客户已经在上海落户。

唐镇的客群主要来自张江地区，其中大部分是从事高科技产业的人员，如码农、生物医药工作者等。

请提供数据的具体内容和格式，以便我能够准确地为您提供所需的数据。

其次，根据数据显示，川沙地区客户对“310”认购的需求较高。去年，华侨城·纯水岸和浦发唐城在川沙地区的客户中，分别以111组和63组的认购量位居前两位。

实际上，许多老一代的张江高科技人才已经购买了碧云和联洋的房产，这些房产的价格非常昂贵。

张江南孙桥这两年发展迅猛，吸引了大量的客群前来支持，但整个板块仍处于起步阶段。

虽然周浦和康桥地区也有许多张江客群的居住，但是该地区的板块规划、配套设施以及二手房的预期价格可能不够高水平。

唐镇是张江周围唯一能够满足中产阶级对于工作单位近、通勤便捷、配套完善、居住环境舒适以及二手房预期等多重要求的地区。

唐镇地区的二手房品质较好的房源，目前的挂牌价格大约在每平方米10万元左右。

在张江辐射区内，二手房价相比一手房价有着独特的优势。

据预测，到了2023年，唐镇仍将是浦东新区房地产市场的主要竞争区域，预计将有六个新的房地产项目即将上市。

华发唐镇项目和安联唐镇项目是备受期待的2号线唐镇站核心供应之一。这两个项目预计将提供约2200套房源，吸引大量优质张江客户的关注。预计到2023年，唐镇将再次成为十万码农的战场。

今天，我们借此机会，从规划角度客观探讨一下唐镇的潜在价值，并对唐镇及周边的6个新项目进行梳理，同时摒弃楼市的浮躁情绪。

唐镇背后没有新城在拽力，可以改写为：唐镇周边没有新兴城市在吸引人才。

它坐落在三大主城副中心的环绕之中，地理位置非常优越。

首先，让我们从主城区的规划方面入手。

上海主城区已经发生了变化，形成了一个锯齿状的核心区域（见下图右侧）。在原有的主城区基础上，新增了宝山顾村、吴淞、闵行颛桥和江川、虹桥、川沙以及上海国际旅游度假区、外高桥等地区。

如何在这些拓展的新主城区之间建立联系呢？这是一个需要解决的难题。

这些未连接的区域成为主城区之外的第一站，这里可能是离主城区最近的高性价比地区。

左图显示的是2001年上海市总体规划中心城区的范围，右图则是最新的上海市总体规划中心城区拓展后的范围。可以看出，随着城市的发展和人口的增加，上海市的中心城区范围得到了扩大。这也意味着，未来上海市将会有更多的发展机会和挑战。

在主城区和五个新城之间的区域，浦西地区包括南翔-江桥和九亭-泗泾-洞泾-新桥，而浦东地区则包括浦江-周浦-康桥-航头以及唐镇-曹路-合庆等地。

这些地区被归为综合提升型城镇圈，位于主城区的周边，形成了一个与新城相对应的“大城市中心”概念。

虽然这些地区目前还没有被划入主城区，但是随着主城区的不断扩张，它们也将受益于此。这将大大提高这些地区的价值和配套设施水平，成为一个极大的优势。

在这几个综合提升城镇圈中，唐镇-曹路-合庆城镇圈具有独特的特点。

为什么？

许多城镇都有新城区，这些新城区能够带动周边地区的发展。

唐镇-曹路-合庆城镇圈的发展方向主要是面向主城区，提供邻近地区的居住和生活产业配套服务。由于该区域没有大面积的腹地，因此注定要依托主城区进行发展。

唐镇作为该城镇圈主城区外的第一站，其独特的地理位置使得其成为了一个高密度的居住社区。这也意味着唐镇的配套设施和服务水平会更高，类似于“主城配套补给”的模式在唐镇得到了充分的体现，这也是唐镇区域价值的体现。

唐镇位于上海市主城区范围外边缘，被张江、金桥、川沙三个主城副中心所环绕。

唐镇因其独特的地理位置而成为承载三个副中心外围居住和产业配套功能的首选地。

环视上海，也许只有这一家独一无二。

根据唐镇最新国土空间总体规划的定位，唐镇将成为国际一流的产城融合发展示范镇。这意味着唐镇将注重发展产业，同时也要提高居住品质，让居民的生活更加美好。简单来说，唐镇要做到产业和居住品质两者兼顾。

值得一提的是，在南汇并入浦东新区之前，唐镇一直是“张江东扩”计划的重要区域。

曾经的张江东扩版图

随着南汇区的并入，张江的发展方向也发生了改变，开始向北扩张。这也为唐镇留下了优良的基础设施和城市环境。

尽管错过了张江副中心的发展机遇，但唐镇与张江副中心之间的交通联系便捷快速，使其成为距离张江核心最近的社区之一。此外，唐镇的性价比也非常高，与西侧的联洋、碧云等高端社区一样，都是距离张江非常近的社区。

唐镇的内生动力三连问

唐镇的交通便利吗？

唐镇主要以居住功能为主，其中包括以下两个部分：

①.新市镇中心

现在浦发虹湾的片区，是一个新兴的城市中心区域。

尽管这两个地点都位于外环以外，但交通并不不便利，这是一个误解。

首先公共交通：

唐镇中心是2号线的一个重要站点，该站点设有两个站，能够快速连接唐镇这个服务主城区的性价比片区与市内核心地区，同时也能快速到达川沙、浦东国际机场等地。2号线经过世纪大道、陆家嘴、南京东路、人民广场、静安寺等市内主要商办核心，是一条非常重要的金线。

交通的便利程度对于一个地区的价值和发展具有重要的影响。因此，可以说唐镇中心区的交通枢纽一定是2号线的唐镇站和创新中路站。

除了2号线，唐镇周边的公共交通主要聚集在张江城市副中心。最新的张江有轨电车1路可以一直服务到唐镇外环以内的张江集电港，而从唐镇中心到张江城市副中心也有便捷的公交。这些交通设施的服务让唐镇紧邻主城区，享受到了一些张江城市副中心的福利。

其次道路交通：

唐镇的主要干道路网系统包括龙东高架、中环、外环、高科东路和华夏高架，这些道路紧密相连，为该地区提供了便捷的交通条件。这个密集的干道路网系统也是唐镇紧邻主城区的一大优势。

唐镇的交通非常便利，驾车一族在这里也能够轻松畅行无阻，与主城并不相上下。

浦发虹湾所在片区的出行已经极大地便利了，因为龙东高架路也已经通车。

根据最新公布的唐镇国土空间总体规划，未来该地区将建设密集的支路系统。除了将交通系统融入主城区，内部核心居住社区的路网密度也将得到提高，使居民出行更加便利和舒适。

唐镇的居住品质高吗？

根据唐镇最新国土空间总体规划中公示的空间结构规划图，可以看出唐镇的核心区域位于龙东大道、外环、川杨河、华东路所围合的范围内。这一区域被规划为唐镇的主要发展区域，未来将会有更多的城市基础设施和公共服务设施建设在这里，以满足唐镇不断增长的人口和经济需求。同时，唐镇也将在其他区域进行适度的发展和建设，以实现整个唐镇的全面发展。

唐镇是一个历史悠久的地方，拥有许多著名的景点和建筑。其中包括唐镇老镇区、唐镇地铁站和露德圣母教堂等。唐镇的发展始于“张江东扩”的计划，因此它成为了新市镇的中心，具有高品质的开发商和楼盘，以及完备的配套设施，包括高质量的基础教育条件。这些优势为唐镇的环境品质奠定了坚实的基础。

在规划中，创新中路地铁站周围将继续建设高品质的居住社区和生活配套设施，以进一步提升居住环境和生活品质。这一举措将进一步推动“高品质宜居社区”的建设。

换句话说，2号线唐镇站周围是唐镇目前的中心地带，这里聚集了许多高品质的商品房和商业设施。

唐镇站实拍

未来，2号线创新中路站有望成为浦发唐城地区的TOD商业、文化和高品质住宅的中心，可能会与唐镇站展开竞争。

以下是重新创作后的内容：

提供了早期的概念图，实际情况可能有所不同，请以实际情况为准。

唐镇有什么产业支撑？

唐镇最新规划提出要打造“产城融合发展示范镇”，这意味着产业和居住将共同发展。

首先，这个空间结构呈现出矩阵状，将两个居住社区和四个产业社区完美地融合在一起，实现了产城共荣的目标。

其次，我们来探讨一下未来唐镇的产业支撑。未来唐镇将会建设卡园、创新中路综合体、金桥南区和张江集电港等产业园区，以支持未来唐镇的产业发展。

卡园是上海乃至中国金融产业服务的重要地区，自2002年建设以来已经发展成熟。这里聚集了大量金融及科技领域的白领人才，总数达到10万人。卡园是唐镇最重要的金融产业集群之一，也是保证唐镇产业水平和人口基础的重要因素。此外，卡园还拥有大量的金融科技人才，为唐镇的发展提供了强有力的支持。

位于唐镇新市镇东南侧的创新中路超级综合体是唐镇未来重点开发的区域之一。这个综合体不仅包括大量住宅，还有学校、商业、医院、交通枢纽等完善的配套设施。创新中路综合体由浦发和融创联合开发，旨在实现效益和品质的最大化。

唐镇地区的产业基础得到了张江和金桥产业外溢的帮助，其中张江集电港和金桥南区是最大的受益者。这种外溢效应为唐镇地区带来了坚实的产业基础和发展能力。

张江盛则唐镇兴

唐镇的繁荣发展与张江密不可分，张江的繁荣也带动了唐镇的发展。

逻辑很简单：

1、当某一产业在某地区聚集时，会吸引大量人才的涌入。这些人们的置业需求会在短时间内刺激当地的房地产市场发展；

高度发达的产业往往吸引高收入的高素质人才，他们的强大购买力会提高当地房地产市场的品质住宅价值。

引进高精尖人才将会带动当地商业、教育、文化、绿化等配套设施的完善，这些改善将对当地住宅的价值产生长期和显著的提升。

未来张江的发展方向是一个重要问题。

可以肯定的是，张江科学城是上海市最强的产业引擎之一。根据去年发布的《上海市产业地图（2022）》，张江科学城是上海市的重要科技创新基地，拥有众多高科技企业和研发机构。此外，张江科学城还拥有完善的科技创新生态系统，包括高校、科研院所、孵化器等，为企业提供了良好的创新环境和支持。因此，张江科学城在推动上海市的经济发展和科技创新方面发挥着重要的作用。

判断一个地区的产业是否能够实现高水平的发展，需要考虑以下四个关键要素：规划定位、企业集聚、创新要素和土地供应。这些要素对于产业的发展至关重要。

在本次产业规划中，张江和漕河泾的定位差距将进一步扩大。张江被定位为集成电路、生物医药和人工智能三大先导产业的核心区，是产业规划中定位最高的区域。而漕河泾地区则被定位为人工智能产业的重点之一，重点发展芯片设计方面的集成电路产业。

上海市在“十四五”规划中明确了“3+6”产业发展定位，其中3大先导产业地位十分重要。在上海的所有片区中，只有张江占据了这3大产业规划核心的地位。

张江北部已经形成了一个连绵的企业聚集区，而南部的生物医药产业园区在企业规模方面与张江北部相比还有一定的差距。

张江在高校和研究机构方面是浦东唯一的创新要素集聚区，而且这些机构主要集中在北部地区。这表明张江在浦东的核心地位是不可替代的。

相比之下，唐镇更靠近张江北部。

上海市特色园区分布图如下，展示了上海市各个特色园区的分布情况，包括科技园区、工业园区、生态园区等。这些园区的建设和发展，有助于优化上海市土地供应结构，提高土地利用效率，促进经济发展和城市建设。

我们整理了第一批特色园区商办供应规模的最早批复情况，具体如下表所示：

张江未来的商办供应规模最大，同时也是成长空间最大的地区。令人惊讶的是，人工智能已经超越了集成电路，成为了张江地区成长潜力最大的产业类型。

总的来说，张江在三大产业规划核心方面处于领先地位，其企业数量和创新资源具有绝对优势。未来，张江将有足够的载体来吸引新的供应商，而且产业的发展潜力非常大。

总的来说，唐镇具有良好的发展前景。它地处上海市的中心地带，交通便利，拥有完善的基础设施和优质的教育资源，吸引了越来越多的人前来定居和投资。同时，唐镇也积极推进城市更新和产业升级，加快了经济发展的步伐。未来，唐镇将继续发挥其区位优势和政策优势，不断完善城市功能，提升城市品质，进一步提高居民的生活质量和城市的竞争力。

让我们从规划的角度来探讨唐镇的潜在价值。

就唐镇的区位优势而言，它位于主城和新城之间，相对于新城没有太大的吸引力。在张江副中心、金桥副中心、川沙副中心的东南方向，唐镇是唯一的选择，因此具有很强的竞争力。在有限的住宅供应下，唐镇的房产价值也有着相对较好的前景。可以说，唐镇是一个非常有潜力的地区。

因为“张江东扩”对城市环境的改善，唐镇的城市环境品质比其他同纬度的主城和新城要高，这使得唐镇的社区更加美观、品质更有保障。因此，可以预见，在上海楼市中，高品质社区的价值前景非常广阔。

在许多人看来，上海市内的地铁站和地铁线路对于一个地区的价值有着重要的影响。2号线连接了许多上海市内最重要的商业和办公中心，因此唐镇依托2号线的黄金地位，其房产的保值能力值得期待。

唐镇作为上海的一个地方，也是收入和学历水平较高的地区之一。张江地区不断扩容，为唐镇提供了持续的购买力。此外，张江地区还有很大的发展潜力，因此唐镇的发展也会随之而兴旺。

2023年唐镇及周边将会有多个新房项目推出，其中一些项目包括：

1. 金地·唐镇府：位于唐镇镇中心，由金地集团开发的高端住宅项目，预计2023年交付。

2. 碧桂园·唐镇壹号院：位于唐镇镇南部，由碧桂园集团开发的大型住宅社区，预计2023年开始交付。

3. 绿地·唐镇新里程：位于唐镇镇东部，由绿地集团开发的综合性住宅项目，预计2023年开盘。

4. 万科·唐镇公馆：位于唐镇镇西部，由万科集团开发的高端住宅项目，预计2023年交付。

以上是部分2023年唐镇及周边的新房项目，具体情况还需关注开发商的官方信息。

实际上，我们一直在强调唐镇的多元化发展，采取了多点开花的策略，目前唐镇的发展大致可以分为三个主要方向。

唐镇的黄金地段位于2号线唐镇站，这里有绿城+棕榈泉、金爵别墅等高端小区，居住品质和氛围都非常优越，为这一带增添了不少亮色。无论是地段还是品质，都是非常出色的。

浦发、大名城、仁恒、华侨城四兄弟所在的区域，虽然距离地铁站较远，且面积不及绿城，但也形成了一个中高端住宅聚集区，城市界面也相当不错。这个区域可以算作唐镇一级中的次级地段。

2号线的下一站是创新中路站，这里有浦发和融创的大型商业中心。

该区域较为广阔，计划在创新中路站推出TOD开发项目。该项目将从南向北展开，距离地铁站越近的地区将享受到更加便捷的资源。

预计需要大约5年时间才能实现投资回报，届时将会有TOD、商业办公以及全新的城市面貌。

我认为一级和二级城市的主要区别在于发展程度。一级城市的经济、文化、科技等方面都比二级城市更为发达，拥有更多的资源和机会。而二级城市则相对较为落后，但也有其独特的优势和特色。虽然一级城市的城市界面、居住档次、学校等方面的属性已经相对确定，但是随着城市的发展和变化，这些属性也会有所改变。同样，二级城市也有可能在未来发展成为一级城市，拥有更多的机会和资源。因此，城市的发展是一个不断变化的过程，我们需要保持开放的心态，积极适应和应对城市的变化。

浦发虹湾片区是指位于某地的第三级区域。

尽管王港地区曾被认为价值偏弱，但随着浦发大规模的城市更新，这里的一切都在向好的方向发展。城市界面正在变得更加美观，业态也更加潮流。此外，龙东高架的通车也为这里带来了许多好处，越来越多的张江客群选择在这里居住。随着居住人群素质的提高，这里的教育和配套业态也将得到提升。

总的来说，这个区域正在经历从零到一的重大变革。一旦达到一，它的界面将与四兄弟的接口基本相同，并且其价值也将接近于四兄弟。