上一篇，《这个板块，金玉其外，败絮其中！》，我们聊了张江科学城范围内的御桥。

今天我们来看一看，同属张江科学城范围内的唐镇，唐镇与大虹桥的比拼终于有了结果！

1

几年前，大虹桥地区的新房市场非常火爆，人们对购房的热情达到了前所未有的高度，房屋积分也达到了令人吃惊的水平。

蟠龙天地是一个房地产项目，每平方米的价格为6.15万元。在2020年10月首次开盘时，共有948套房屋和3715组认购者。这一场面非常壮观，平均每套房屋有4个人争抢。

虹桥悦澜是一座位于上海的高端住宅项目，每平方米的价格为6.13万元。该项目于2021年6月开盘时，正值上海实施积分制度的时期。当时，虹桥悦澜以78.36分的高分创下了全市最高纪录，成为大虹桥地区开盘史上的一大奇迹。

万科天空之城是一座位于某地的高端住宅项目，每平方米的价格为5.86万元。在2021年7月开盘时，该项目的积分也达到了76.52分。

保利云上澄光、远洋虹桥万和源、招商虹桥公馆等房地产项目在市场上受到了广泛的好评，其高质量和卓越的品质赢得了消费者的青睐。

去年，大虹桥推出的象屿招商蟠龙府项目，受到了广泛的关注和认可，其积分高达77.27分。

眺望四周，大虹桥地区一片热火朝天的抢购房产场景，而唐镇则显得相对冷清无人问津。

而当时的唐镇，融创未来金融城以低调的方式开始销售，每平方米价格为6.8万元。

融创自2021年创下了61.3分和56.28分的开盘记录后，后续的开盘活动却没有再引发积极的反应。逐渐地，开盘的热情逐渐冷却，最终导致了停工和封盘。

直到华侨城纯水岸这个项目推出，每平方米价格高达6.77万元，虽然得到了69.11分的评价，但仍然不足以达到较高水平。

盘浦发虹湾的低积分确实对销售产生了一定的影响。自从首次开盘时达到了46.25分后，后续的销售情况变得非常困难。

终于，浦发唐城如期而至，以76.77分的高分，为唐镇带来了一丝希望！

然而，总体来看，过去的唐镇相比于大虹桥，热度有所下降，显得有些不如前。

市场变化也很快。

如今唐镇和大虹桥之间的差距终于显露无疑！

华发半岛华庭是一处房地产项目，每平方米售价为7.06万元。在今年3月份首次开盘时，共有335套房屋被认购，共有1644组购房者参与认购。最终，这一认购热潮导致了75%的认购率。

华发二期刚刚结束了认筹阶段，第一批次共有238套房，吸引了1000组认购者；第二批次共有246套房，吸引了1040组认购者。这次认筹同样再次证明了华发二期的受欢迎程度，因为认购者中有很多都是高分的70+分。

另外，还有一座即将开盘的安高申宸院，市场预计也将获得70+的高分。

然而，重新审视大虹桥的现状，我们会发现新房积分制度已经面临严重的困境：

中铁虹桥逸都是一个房地产项目，每平方米的价格为6.2万元。该项目分为三期开发，每期的评分逐渐下降。第一期的评分为64.51分，第二期为61.22分，第三期为56.29分。

柏悦前湾是一个房地产项目，每平方米的价格为6.48万元。该项目进行了三次开盘，分别得分为45.12分、57.54分和52.6分，这些得分都不算很高。

虹桥灿耀星城和中建颐璟臺的房价分别为6.3万元/m2和6万元/m2，然而，这两个项目都没有达到积分认购的要求，因为认购人数都不足。

大华紫樾府的售价为每平方米6.6万元，可惜第一期并未达到触发积分的条件，而第二期的积分也仅为55.55分。

象屿招商蟠龙府二期的房价已经下降到每平方米6.2万元，降幅达到了45.95%。

虹桥公馆三期的房价已经达到了每平方米6.38万元，而最近的积分却降低到了27.52分，这让人感到非常意外！

虹桥璀璨公馆是一处房地产项目，每平方米售价为6万元。该项目的热度评分从最初的67.05分下降到64.74分，然后又回升到68分，显示出了一定的波动性。

大虹桥，这是怎么了？

2

与新房积分崩盘相比，大虹桥地区的二手房市场正在经历一轮暴跌。

万科天空之城的售价为每平方米8.6万元。

招商虹桥公馆的价格为每平方米8.3万元。

蟠龙云庭8.6万元/m2；

蟠龙天地8.8万元/m2；

仁恒西郊花园的价格为每平方米9万元。

中建锦绣天地的价格为每平方米8.6万元。

中核锦悦府的价格为每平方米8.5万元。

之前，大虹桥地区的热门二手房价格一度达到了每平方米10-11万元，但现在几乎所有房源的价格都下降到了9万元以下。

然而，唐镇的四兄弟依然保持着坚强的姿态，毫不动摇地挂牌经营着他们的事业。

大名城紫金九号的房价为每平方米9.8万元。

仁恒东郊花园的价格为每平方米10万元。

浦发罗兰翡丽的价格为每平方米9.8万元。

绿城玉兰花园的房价为每平方米11.6万元。

尽管经历了一段时间的波动，唐镇头部次新二手房的挂牌价格仍然保持在每平方米10万+元的水平。

此刻重新审视大虹桥地区，房价已经无法回到过去的水平。

唐镇，是一个令人瞩目的城市，以其独特的魅力和卓越的发展成就而闻名。它以其出色的城市规划和现代化的基础设施而备受赞誉。作为一个充满活力和创新精神的城市，唐镇不仅仅是一个地方，更是一个象征着进步和繁荣的象征。

唐镇之所以能够将大虹桥踩在脚下，是因为它始终坚持着高质量的发展理念和务实的工作态度。通过不断推动城市建设和经济发展，唐镇已经成为一个现代化的城市，拥有先进的交通网络和便捷的交通条件。这使得大虹桥成为了唐镇的一个重要交通枢纽，为城市的发展和人民的生活提供了便利。

此外，唐镇还注重创新和科技的发展。通过积极引进和培育高科技企业，唐镇不断推动着城市的科技创新和产业升级。这为唐镇赢得了国内外的赞誉，并使其成为一个具有全球竞争力的城市。

唐镇的成功离不开城市管理者和市民的共同努力。他们以高度的责任感和奉献精神，为唐镇的发展做出了巨大的贡献。他们的努力使得唐镇能够在竞争激烈的环境中脱颖而出，成为一个令人羡慕的城市。

因此，唐镇之所以能够将大虹桥踩在脚下，是因为它坚持不懈地追求卓越和创新，致力于为市民提供更好的生活和发展机会。唐镇的成功经验将继续激励着其他城市，为我们创造更美好的未来。

3

大虹桥新房主要集中在徐泾地区，徐泾地区位于虹桥商务区的背后。

而位于唐镇背后的是张江科学城，这里是徐泾与唐镇展开竞争的地方，同时也是虹桥商务区与张江科学城之间的竞争之地。

张江科学城的前身是张江高科技园区，该园区成立于1992年。作为国家级的产业新区和科创中心，张江高科技园区一直致力于推动科技创新和产业发展。经过多年的发展，园区逐渐壮大，成为了中国乃至全球科技创新的重要基地之一。

而张江高科是上海市的高科技产业园区，成立于1992年，是中国最早的高科技园区之一。而虹桥商务区则是在2009年才成立的，相比之下较为年轻。虹桥商务区更像是一个市级的商务功能区，提供各种商务服务和便利设施。

大虹桥前几年的房地产市场火爆，主要得益于长三角一体化进程的推动。作为一体化的核心枢纽，它发挥了重要的作用。

为了满足房地产行业高强度出差的需求，自2016年至2021年，有30家中国百强房企选择在这里设立总部，他们将其命名为XX房地产华东总部，以便更好地推动新房的开发工作。

申虹路两侧，恒基·旭辉中心、虹桥富力中心、中骏广场、红星美凯龙总部、虹桥正荣中心、虹桥协信中心、虹桥万科中心等写字楼整齐排列，这些房地产企业的总部来自全国各地。这些企业纷纷选择在这里设立总部，是为了充分利用虹桥地区的优势和资源。虹桥地区作为上海的重要商务中心，交通便利，配套设施完善，吸引了众多房企的关注。这些企业的到来，不仅为虹桥地区带来了经济活力，也为整个城市的发展做出了贡献。

然而，随着近两年房地产行业下行压力的增加，许多房地产企业面临破产和解散的风险，导致许多企业纷纷撤离大虹桥。

自2019年弘阳地产决定撤离南京后，2020年融信集团也将总部从虹桥世界中心迁至了临近的闵行七宝地区。可以说，2021年是大虹桥地区房地产企业迁离最为频繁的一年。

蓝光发展重新回到了四川，奥山控股回归武汉，锦艺置业撤出郑州，三巽集团撤离合肥，祥生也重返杭州。

请问您想了解虹桥商务区办公楼中还有多少家房企总部吗？

一群房地产企业从“虹桥梦”中惊醒，突然意识到这个梦想是多么的难以实现。

他们离开后，虹桥商务区办公楼的空置率飙升，令人震惊。

接下来，大虹桥地区的新房积分制度实施后，二手房的价格也随之下跌。

如今，大虹桥已经变得更加注重吸引眼球和获取关注度，而不再是一个真正有实质内容的地方。

大虹桥非常热衷于广告宣传，而唐镇则对此并不感兴趣。

过去，唐镇曾被称为“张江后花园”和“张江东”，但在2021年被划入张江科学城后，它的名字变成了“正张江”。这个变化意味着不再需要通过喊口号来宣传唐镇的美丽和发展。

有人说了，唐镇只是个“睡城”，相比之下，张江产业的发展可谓是非常出色。

如果你这样认为的话那就大错特错了，唐镇除了卡园之外还有其他的产业。

在这个银行卡产业园中，有30多家大型金融机构汇聚在一起，包括中国银联、人民银行征信和清算反洗钱三大运营中心。这些金融机构都在这里设立了科技研发部门、创新实验室、软件中心和信息技术中心等部门。

卡园是张江科学城内的一个金融科技产业高地，聚集了许多金融科技软硬件服务商和从业人员。目前，卡园约有7万名从业人员，产业规模约为2300+亿元。这里成为了金融科技产业的重要聚集地。

简而言之，这地方是为了培养高收入人群而设立的。

唐镇位于上海的东部，正迅速发展成为一个重要的产业基地。在这里，正在建设一个名为上海金谷智能终端制造基地的项目，该项目的目标是打造一个先进的制造基地。唐镇地处张江、金桥、川沙三大城市副中心之间，这个地理位置使得唐镇的产业发展得以迅速推进。无论是在基础设施建设还是在人才引进方面，唐镇都能够充分利用周边城市的资源，为自身的发展提供有力支持。因此，唐镇的产业发展前景非常广阔。

因此，我们可以观察到唐镇的购买力非常强大，而且新房积分也非常高。

然而，虹桥商务区并没有提供像这样的高薪就业机会，因为该区域的企业密度和能级较低。由于跨地区和跨国公司总部不断流失，裁员的情况也屡见不鲜。

徐泾的大虹桥口号喊破天也不过是搞物流、搞会展的，这样能带来高收入群体吗？

然而，徐泾的大虹桥不仅仅是搞物流和会展，它还具有更多的潜力和机会。通过发展物流和会展产业，徐泾的大虹桥可以吸引更多的企业和人才，进而带动整个区域的经济发展。这将为徐泾地区创造更多的就业机会，并吸引高收入群体的到来。

除了物流和会展，徐泾的大虹桥还有着丰富的资源和优势，如优越的地理位置和交通便利。这为各种产业的发展提供了良好的条件，包括科技创新、金融服务、文化创意等领域。这些产业的发展将为徐泾地区带来更多的高收入群体，并推动整个区域的经济繁荣。

因此，徐泾的大虹桥口号喊破天不仅仅是搞物流和会展，它还具有更广阔的发展前景和机会，可以为徐泾地区带来更多的高收入群体。

唐镇的新房投资客很喜欢来买，现在二手房较少，整体抛盘压力也不大；而大虹桥是实打实的自住，二手房多，抛压较大。

然而，唐镇未来可能会面临一个威胁，即新房供应量过大。一旦这些新房集中交付，可能会对二手房市场造成冲击。

然而，如果唐镇的新房供应能够像徐泾那样稳定而持续地增加，而不是一下子大量涌入市场，也许积分不会被打下来，二手房市场也能够继续保持一定的活力。

大虹桥的失败可以部分归因于其规划存在一些问题。

大虹桥作为一个重要的城市节点，其规划应该充分考虑到城市发展的长远性和可持续性。然而，由于一些问题存在，导致了其败退的局面。

首先，大虹桥的规划缺乏整体性和系统性。在规划过程中，没有充分考虑到城市其他部分的发展需求和相互关系。这导致了大虹桥的发展与周边地区的协调性不足，无法形成一个有机的城市整体。

其次，大虹桥的规划在交通布局上存在问题。交通是城市发展的重要支撑，而大虹桥的交通规划并没有充分考虑到未来的交通需求和流量。这导致了交通拥堵问题的加剧，给居民和企业带来了不便。

此外，大虹桥的规划也没有充分考虑到环境保护和生态建设的重要性。城市发展应该与环境保护相结合，而大虹桥的规划在这方面存在疏漏。缺乏对生态系统的保护和恢复，导致了环境污染和生态破坏的问题。

综上所述，大虹桥的败退与其规划存在的问题密切相关。为了实现城市的可持续发展，未来的规划应该更加注重整体性、系统性和可持续性，充分考虑到城市发展的各个方面，以实现城市的繁荣和人民的福祉。

迄今为止，大虹桥尚未独立成为一个行政区域，尽管它和张江一样被确定为上海城市副中心，但其内部管理仍然相对宽松。

虹桥主城片区是由各个区和街镇共同管辖的地区，虹桥商务区管委会的级别并不高，因此无法统一协调各方利益，导致大家都有各自的想法和目标。

而张江、唐镇本身就是一个紧密相连的科学城，是浦东的骄傲，享受着丰富的资源，内部联系紧密，没有明显的分割。

如果当年南汇没有并入浦东，那么张江科学城的发展方向可能会更加向东扩展，而不是向南扩展。生物医药产业也不会向周康地区外溢，而可能会集中在唐镇地区。因此，如今的唐镇定位可能会更高，产业发展也可能更加出色。

4

唐镇在教育资源方面表现出色，超过了大虹桥。

虹桥主城片区内的学校虽然无法与张江华二附中和建平中学相媲美，但它们各有特色。这些学校分布在天上和地上，为学生提供了多样化的学习环境。

而徐泾地区，在福山唐城外国语小学和建平培德实验中学的面前也不得不屈服。

大虹桥学区，确实存在一些问题。

之前我们提到过虹桥地区没有独立的学区划分，导致学区划分比较混乱，孩子们仍然需要到所属的各个街镇上学。

除了闵行区的华漕、七宝和虹桥，以及长宁区的新泾和程家桥学区外，其他学区如青浦区的徐泾、华新、赵巷和重固，嘉定区的江桥和真新，以及普陀区的长风学区都不被认为是优质学区。

特别是在徐泾地区，缺乏优质学校的问题尤为突出，这使得远郊地区的学区问题得以充分展现。

青浦地区的顶尖学府是复旦大学附属中学(青浦分校)，位于朱家角古镇北部，距离徐泾西部约20公里。

无论天璟雅苑、中建锦绣天地、中核锦悦府、蟠龙天地、万科天空之城的二手房曾经挂牌多么高，但在学区的影响下，它们的价值都会大幅下降。

即使是居住在沪青平公路两侧的豪华别墅里，家长们仍然只能默默地将他们的孩子送到徐泾小学，这是大虹桥徐泾学区的现实。

大虹桥地区的教育资源一直以来都存在不足的问题，尽管规划了几所优质学校，但一直未能实现。

虹庐湾和首创禧瑞荟的业主早在2020年就开始期待华东师范大学新虹桥实验中小学幼儿园的建设，然而直到今年才开始动工。与此同时，映虹桥的业主则一直期待着宋庆龄12年制学校的建设，但目前还没有相关进展的消息。

这些学校都是新开设的，尽管学生入学后需要花费较长时间才能毕业，但它们的具体升学率尚不可知，目前还没有进行评级。

对于那些非常重视学区的家长来说，他们通常不会轻易冒险购买位于大虹桥郊区的新房。相反，他们更倾向于选择位于市区的老旧小区，即使条件不太好，只要能够在市区挂上户口，他们也会心甘情愿地选择这样的房子。

正如你所说，万科天空之城的业主和动迁房蟠龙馨苑的业主一样，都享受着相同的学区资源。然而，这种尴尬情况也与房屋品质问题一起反映在了挂牌价上。

尽管五大新城开放了居转户的落户通道，但实际上张江早已经享受到了这个政策的红利。在张江，包括唐镇在内的核心企业骨干人才只需要3年就可以落户。

就大虹桥而言，是否能够落户并享受户口待遇，与五大新城相比，情况似乎并不乐观。

在张江工作的“张江男”，对于他们来说，不仅仅是高铁的便利，更重要的是快速居转户和优质的学区。

5

当然，大虹桥在商业方面的表现确实比张江和唐镇更出色一些。

大虹桥地区拥有中国第一家开市客、虹桥天地购物中心、龙湖虹桥天街、虹桥丽宝广场、蟠龙古镇、天空万科广场等众多商业设施，商业发展蓬勃。

然而，迄今为止，张江和唐镇仍未能形成一个具有区域级影响力的繁华商圈。

上海传奇商业广场虽然名字叫做传奇，但实际上并没有给人留下深刻的印象。与之相比，长泰广场、汇智国际商业中心、恒生万鹂广场以及唐镇TOD商业区都属于小众化的商业场所，吸引力有限，周末并不是一个逛街的好去处。

张江男挣钱多却没有合适的地方花，当然也有可能是因为他没有足够的时间去消费。

在医疗领域，虹桥主城拥有华山医院，而张江地区则有曙光医院，这两家医院都是三甲医院，在医疗水平上不相上下。

虹桥地区的医疗资源非常丰富，除了上海泰和诚肿瘤医院和上海协华脑科医院之外，还有其他多样化的医疗机构可供选择。与此同时，唐镇地区也在积极发展医疗事业，目前正在建设一家胸科三甲医院，以提供更全面的医疗服务。这显示了唐镇地区在医疗领域的不甘示弱态度。

然而，大虹桥的宜居性受到了密布的高架、铁路和飞机噪音的影响。

而唐镇以建造低密度小高层和洋房为主，注重绿化，使得环境优美，空气清新。此外，干线2号线的通达效率也很高。

虽然住在徐泾去虹桥商务区上班很方便，但是如果要去市区的话，就没有九亭那么快捷了。

唐镇与周浦、金桥相比，没有那么多历史包袱，拥有较多的空地可供开发。相比之下，周浦地区由于工厂众多，有些地方显得有些杂乱。

也许在未来，唐镇有可能成为下一个莘庄南广场和大号的联洋，适合开发更高品质的社区，未来的发展潜力也非常值得期待！

上海东站的建成对唐镇来说无疑是一个利好消息，它将成为唐镇的一个重要交通枢纽。而与此同时，虹桥作为上海的另一个交通枢纽，也有着不可忽视的重要性。虹桥枢纽不仅是上海的一个重要交通枢纽，也是连接上海与其他城市的重要枢纽之一。它拥有高铁、地铁、公交等多种交通方式，为人们提供了便捷的出行选择。因此，虹桥枢纽在上海的交通体系中扮演着重要的角色。

唐镇小区是一个聚集了许多知识渊博、收入较高的人群的居住区。

从唐镇放眼向西望去，可以看到埋头工作的张江男人，而杨浦、普陀地区则聚集了享受社保待遇的退休老人，两个地方的氛围截然不同。

唐镇与大虹桥的决战终于迎来了胜负的结果，你对这场比赛的赢家有何看法？

▼

以上为正文

编辑∣环线咨询

加入专属粉丝群，可以享受到一对一的深度分析服务。在这个群里，你将有机会与专业人士进行交流，并获得个性化的分析和建议。无论是关于你喜欢的明星、体育偶像还是其他感兴趣的话题，你都可以在这里找到志同道合的朋友。他们会与你分享他们的见解和经验，帮助你更好地了解你所关注的内容。无论你是想深入了解某个领域，还是希望获得专业的指导，专属粉丝群都是一个理想的选择。加入我们，与同样热爱的人一起探索、学习和成长吧！

请添加环二老师微信