马利来广场(办公)-招商中心

今年“五一”小长假期间，上海郊区商场周边出现了严重的交通拥堵问题。

闵行颛桥区域的龙湖天街每天吸引着6万名顾客。而位于市中心更远的龙湖奉贤天街，在5月1日这一天客流量更是达到了惊人的11.5万人。

北面的龙湖宝山天街在“五一”期间迎来了每天8万人的客流量，相比去年同期增长了超过30%。而位于松江的万达广场则宣布，目前的客流量已经恢复到了2019年的水平，并且还有所超越。

“怎么这么多人？”当走进郊区商场的消费者不由得发出这声感叹时，实际上也引发了一个普遍的疑问：今天的郊区商场，究竟是谁在消费？他们的消费能力，又能否支撑得住这样的热潮？

这个问题确实值得我们思考。随着城市的发展和人们生活水平的提高，郊区商场逐渐成为人们购物和休闲的热门去处。一方面，随着城市扩张，郊区商场的建设也随之增多，为周边居民提供了更多的购物选择和便利。另一方面，随着消费观念的改变，人们对于购物的需求也在不断增加。他们希望在购物过程中能够获得更好的体验和服务，而郊区商场正好满足了这一需求。

然而，我们也不能忽视郊区商场面临的挑战。首先，随着线上购物的兴起，传统实体商场面临着竞争的压力。许多消费者更倾向于在家中通过互联网购物，这对于郊区商场来说无疑是一个巨大的挑战。其次，消费者的消费能力也是一个不容忽视的问题。尽管郊区商场吸引了大量的人流，但并不代表所有人都有足够的购买力。一些消费者可能只是来逛逛，而不一定会真正购买。

因此，郊区商场需要不断创新和提升自身的竞争力。他们可以通过提供更多的优惠活动和特色服务来吸引消费者，同时也要关注消费者的需求和购买能力，确保他们能够获得满意的购物体验。只有这样，郊区商场才能够持续吸引消费者，撑得住这股热潮。

商场虽然位于郊区，但并不意味着人们一定会去。

东盛炭烤自助料理在去年底在龙湖奉贤天街开业。开业后不久，店长洪女士收到了一些特别的建议：“很多顾客反映我们的菜品太甜了。”实际上，东盛在上海已经有10家连锁店，之前从未收到过类似的反馈。“这说明奉贤商场的顾客中有相当一部分是外地人。”

随着城市化进程的加快和人口的不断流入，一些位于郊区的商业区所处的地理位置虽然是“郊区”，但消费人群却不仅仅局限于郊区居民，甚至有相当比例的消费者来自非本地区。以龙湖闵行天街为例，周边分布着科创园区、上海交通大学、楼宇和社区等不同的城市功能空间。除了本地居民，这里的顾客还包括大学生、白领和创业者等。

根据商场内高老九火锅店长周俊杰的观察，大学生是最具消费力的主力人群之一。在疫情期间，交大一封校，商场的人流量减少了一半。为了吸引更多的大学生顾客，店铺对持学生证的人群提供7.9折的优惠。根据结算数据统计，现在店铺每天的营业额中，大约有40%是由大学生贡献的。

某牌服饰是龙湖闵行天街里销售额排名靠前的消费类门店。据店长介绍，目前店内60%的顾客来自周边5公里范围内的小区。另外，还有一部分忠实客户来自附近的交通大学、华东师范大学以及零号湾科技园区。去年年底，商场对面的白金汉爵酒店开业后，也吸引了不少住店客人前来购物。

同样依靠学生群体支撑的还有龙湖宝山天街。记者观察到，由于上海大学就在离龙湖宝山天街几站地铁的地方，晚上的时候，地铁上涌入了大约1.5万人左右，他们都是大学生。这些大学生结伴而行，到处都可以看到他们的身影。而备受年轻人喜爱的烧烤和火锅店总是排起了长队，这也从另一个角度证明了大学生消费群体的庞大规模。

当然，一些商场负责人在采访中也表示，郊区商业的客群画像存在一些模糊地带，这主要是因为公共交通的便利化和私家车辆的普及化所带来的影响。根据记者对龙湖宝山天街、龙湖闵行天街、龙湖奉贤天街、松江印象城、松江万达等六个商场的走访来看，这些商场的区位都毗邻地铁，其中一些商场本身就是地铁上盖项目。这种区位选择在一定程度上增强了郊区商场的辐射功能，扩大了消费圈层。

此外，与中心城区的社区商业不同，郊区商业的规模通常达到10万、20万平方米，因此具备更多的复合功能。换句话说，许多顾客来到郊区商业中心，是为了享受“一站式”购物体验，对距离并不那么敏感。“他们很可能会开车从10公里以外的地方来，因此客户的画像更加多样化。”龙湖闵行天街运营负责人熊善成表示，“根据目前的了解，其中一部分顾客来自更远的奉贤、金山地区，但也有一些来自靠近市中心的莘庄区域。”

消费力和周边房价之间存在一定的相关性。消费力是指一个地区居民的购买力和消费能力，而周边房价则是指该地区房屋的价格水平。一般来说，消费力较强的地区往往会吸引更多的人口和投资，从而推动房价上涨。相反，消费力较弱的地区可能会导致房价下降。因此，消费力的增加或减少可能会对周边房价产生影响。然而，还需要考虑其他因素，如供需关系、经济发展水平、政策调控等，才能全面评估消费力和周边房价之间的关系。

当然，大多数郊区商业的设立主要是为了满足周边5公里范围内居民的日常生活需求，弥补郊区商业的不足。宝杨宝龙广场的招商营运副总经理王微微也表示，商场在选址时考虑到宝杨路地铁站附近人口密度高，能够覆盖至少150个成熟社区，服务50万到80万的社区居民。

然而，人多并不意味着消费就会增加。对于评估周边社区居民的消费能力，房价可能是一个重要的指标。

房价通常反映了一个地区的经济状况和居民的收入水平。高房价往往意味着该地区的居民收入较高，消费能力也相对较强。相反，低房价可能意味着居民收入较低，消费能力也相对较弱。

然而，仅仅依靠房价来评估消费能力可能并不全面。其他因素，如就业率、教育水平、社会福利等也会对消费能力产生影响。因此，综合考虑这些因素才能更准确地评估周边社区居民的消费能力。

除了房价，还可以通过调查和统计数据来了解居民的消费习惯和支出水平。例如，可以通过问卷调查或购物数据分析来了解居民的消费偏好、消费频率以及消费金额等信息，从而更全面地评估他们的消费能力。

综上所述，房价是评估周边社区居民消费能力的重要指标之一，但需要综合考虑其他因素才能得出更准确的结论。

记者发现，在最近的走访中，发现了6个商场周边都有一些品质不错的楼盘，其中有一些甚至被当地称为“楼王”。以松江印象城为例，它的旁边就有合景天悦社区，这里提供了一些高品质的房源，包括大平层和叠墅等，但价格也相应较高。龙湖奉贤天街背后，金海壹品和银河丽湾是近年来新建的高品质楼盘。而龙湖闵行天街周边除了有均价在4-5万元的老公房外，还有一些均价在7万元以上的新楼盘，甚至还有总价超过2000万的别墅。这些楼盘的存在使得商场的消费人群变得更加多元化。

然而，在像上海这样的特大城市中，房价和消费之间存在一定的关联，但并不是非常强烈。崔丽丽教授来自上海财经大学数字经济系，她指出，以中心城区徐汇为例，虽然是上海房价较高的地区，但该地区的一些商业体的能级并不高，客流量也不大。这一方面是因为市区内高度便利的公交系统将客流量轻易地引导到更具影响力的商圈，另一方面，社区的老龄化程度较高，受消费观念和消费习惯的影响，很难真正推动消费增长。

在郊区，消费热度不仅表现在人流量上，平均客单价也相当可观。根据记者对6家商场连锁餐饮消费数据的分析，同一品牌的店铺无论是在市区还是郊区，平均客单价的差距都不会超过15元。记者采访了周大福龙湖奉贤天街店的店长，他告诉记者，周大福在奉贤开设了高端门店荟馆系列后，每天的营业额可以达到20万元甚至更高。“虽然与徐家汇港汇广场店相比，我们的平均客单价可能稍低一些，但我们经常接到几万元甚至十几万元的大订单。”

周大福荟馆，是周大福旗下的高端品牌，目前已经在郊区商场开设了分店。

一个典型的例子是松江印象城。几年前，印力集团曾经在考虑是否要在松江建设一个大型商业综合体。他们最终决定选择松江是因为这里有十多万的学生群体，他们被这个庞大的潜在消费市场所吸引。然而，当松江印象城开始运营后，印力集团发现，与学生相比，松江新城本地居民的消费能力更强。令人惊讶的是，在不到一年的时间里，松江印象城的总销售额超过了18亿元，这是许多市区商业综合体所无法达到的。

松江印象城的成功表现成为了推动其提档增能的直接动力。最近，松江印象城二期正式开始建设，计划通过建造空中廊道与一期相连接，一旦完成，总体规模将超过40.5万平方米，成为上海最大的商业综合体。这一举措将进一步提升松江印象城的地位和影响力。

郊区商业的冷热不均背后隐藏着一些重要的因素。首先，郊区商业的冷热不均与人口分布和消费习惯有关。一些郊区地区人口稀少，消费能力有限，导致商业活动相对较少。而一些人口密集的郊区地区，消费能力较强，商业活动相对较热络。

其次，交通条件也是影响郊区商业冷热不均的重要因素。交通便利的郊区地区吸引了更多的商业投资，而交通不便的地区则商业活动相对较少。例如，靠近高速公路或交通枢纽的郊区商业区通常更受欢迎，因为方便快捷的交通可以吸引更多的顾客。

此外，政策和规划也对郊区商业的冷热不均产生影响。一些地方政府通过鼓励商业投资、提供优惠政策等方式，吸引商家进驻郊区地区。而另一些地方政府可能缺乏相关政策支持，导致郊区商业发展相对滞后。

最后，消费者的需求和偏好也是决定郊区商业冷热不均的重要因素。一些郊区地区的消费者更倾向于购买日常生活用品和家居装饰品等商品，而一些高端消费品可能更受城市中心地区的消费者欢迎。因此，商家需要根据不同地区的消费者需求来选择合适的经营模式和产品。

综上所述，郊区商业的冷热不均是由多种因素综合作用的结果，包括人口分布、交通条件、政策和规划以及消费者需求等。了解这些因素并采取相应的措施，可以促进郊区商业的均衡发展。

记者此次重点探访的6家郊区商业体在当地都取得了不错的经营成绩，但是具体分析发现它们之间存在一些差异。

松江印象城以“多次元对话世界”为主打，旨在满足十几万“永远年轻”的大学生群体的消费需求。然而，根据最新的调查结果显示，目前松江印象城的消费客群中，大学生的占比仅为10%，低于预期。对此，松江印象城的总经理张宇明表示。

商场的业态是否吸引人？记者对比了龙湖宝山天街和龙湖闵行天街，这两个商场都面向大学生群体。记者发现，这两家商场在服务供给上并没有明显的差异。然而，根本原因却在于这两个商场所处的区域商业基础不同。

松江大学城原有的文汇路商业街、东明商业广场、开元地中海商业广场等社区商业体吸引了大部分客群。然而，龙湖宝山天街在2017年底开业时，周边区域并没有出现一家能与之相媲美的竞争对手。因此，商场3公里范围内的刘行板块、顾村西板块、顾村东板块，以及上海大学的学生，总计约32万人口都将龙湖宝山天街作为首选消费地点。

离龙湖闵行天街最近的一家万达广场也位于5公里之外。附近的科创园区的企业反映，商场内的餐饮店之所以生意火爆，主要是因为“附近没有更好的选择”。根据统计数据显示，目前龙湖闵行天街的餐饮业务额在整个华东地区的天街系列中名列第一。

显然，郊区商业综合体的繁荣并非空洞的热闹。经过多年的发展，郊区消费市场得到了明显的增长。然而，在消费升级的大背景下，商业体们需要思考如何适应不断变化的消费需求，保持客户的忠诚度。目前，许多郊区商业综合体已经过了繁荣的阶段，不得不应对激烈的同行竞争和市场的细分化。

以松江马利来广场为例，虽然它也是一个天街式的开放商业体，但近年来却面临经营困境，空置率较高。这个商场本身规模较小，经营业态相对单一，因此在整个消费市场扩容的时候，它能够顺利发展。然而，一旦外部环境发生波动，它就很容易在竞争中失败。

今年，马利来广场决定以“小而美”的社区商业为核心定位，充分发挥开放式商业体在夜间经济方面的优势。他们将专注于满足周边夜生活消费群体的需求，并致力于培育青岛酒吧、胡桃里等酒吧业态，以期与周边大型商业体形成差异化发展。

栏目主编：徐敏

图片来源：记者拍摄

根据要求，重新创作如下：

来源：作者：李成东 杜晨薇 吴越

根据我们的研究，我们团队的成员包括李成东、杜晨薇和吴越。