宝龙广场(办公)-招商中心

根据智通财经APP的报道，宝龙商业(09909)在3月30日举行了2022年度业绩发布会。会上，宝龙商业透露，他们计划在2023年开业13个项目，其中包括8个宝龙广场和5个宝龙天地。公司将重点关注杭州的拱墅宝龙广场项目，该项目目前正处于筹备期，计划在今年年底12月份开业。拱墅宝龙广场位于杭州武林北桃园板块，预计占地面积达到20万平方米，是地铁4号线上的TOD商业项目。

据公司透露，目前商场消费已经逐渐恢复，尤其是娱乐、餐饮和体验等方面，许多餐饮业已经超过了2019年的水平。然而，零售方面的恢复还需要随着市场环境和消费信息的增加逐步恢复。预计从5月份开始，恢复情况将会更好。对于2023年的宝龙商业经营，我们充满信心和希望。

根据最新公告显示，公司在2022年实现了营业收入25.49亿元，同比增长3.5%。归母核心净利润达到5.17亿元，同比增长4.8%。同时，公司计划派发末期股息，每股派发0.15港元，以持续回馈股东。

在商业运营方面，公司实现了20.58亿元的业务收入，同比增长2.0%，占总收入的80.8%。其中，来自第三方项目的收入达到2.11亿元，同比保持正向增长。而住宅物业业务方面，实现了4.91亿元的营收，同比增长9.9%。

在盈利方面，公司的利润依然保持正向增长。毛利润达到8.34亿元，毛利率稳定在接近33%的水平。这些数据表明公司在2022年取得了良好的业绩，继续保持了稳定的盈利能力。

截至2022年12月31日，集团商业运营服务业务分部的总收入约为20.58亿元，较截至2021年12月31日的约20.17亿元增加了2.0%。此外，已开业的建筑面积约为1060万平方米，较2021年同期的990万平方米增加了70万平方米。已开业的项目数为93个，较2021年同期的88个净增加了5个。合约建筑面积约为1520万平方米，较2021年同期的1410万平方米增加了110万平方米。

截至2022年12月31日，我们集团的住宅物业管理服务已经成功交付了92个项目，总共交付的建筑面积约为1940万平方米。同时，我们还签约了140个项目，总签约建筑面积约为3070万平方米。这些数字展示了我们在物业管理领域的强大实力和广泛影响。我们将继续努力提供优质的服务，为客户创造更舒适和便利的居住环境。

以下是智通财经APP整理的一场业绩发布会的问答实录：

主持人：欢迎各位媒体朋友参加今天的业绩发布会。现在开始，我们将进入问答环节，请提问。

记者A：请问公司在过去一年的业绩表现如何？

公司代表：感谢您的提问。在过去一年，我们公司取得了稳健的业绩增长。收入增长率达到了20%，净利润增长率达到了15%。我们的业绩表现得到了市场的认可。

记者B：请问公司在业绩增长的背后有哪些主要因素？

公司代表：非常感谢您的提问。我们业绩增长的主要因素包括市场需求的增加、产品创新和市场拓展。我们不断推出符合市场需求的新产品，并加大市场推广力度，这些都为我们的业绩增长提供了有力支持。

记者C：请问公司在未来的发展规划中有哪些重点？

公司代表：非常感谢您的提问。在未来的发展规划中，我们将继续加大研发投入，不断推出创新产品。同时，我们将加强市场拓展，进一步扩大市场份额。此外，我们还将加强与合作伙伴的合作，共同开拓市场，实现共赢。

主持人：非常感谢各位媒体朋友的提问。由于时间有限，今天的问答环节到此结束。谢谢大家的参与。

以上是智通财经APP整理的一场业绩发布会的问答实录。公司代表介绍了过去一年的业绩表现和业绩增长的主要因素，并分享了公司未来的发展规划。

问：在当前的市场环境下，独立外拓能力的重要性可能会日益增加。我们公司已经提高了对外拓的目标，并希望了解公司在培育外拓能力方面的新战略，以及应对竞争的优势和想法是什么？

答：关于拓展业务范围，徐总在商业董事会上提出了未来战略的重点，即将业务重点放在商业和地产领域，并将战略重点放在长三角地区。至于目标，预计今年的拓展目标将不低于80万平方米，公司将稳步发展，并注重质量而非数量。独立董事也提出了建议，未来公司将聚焦于高质量的优质项目，而不是追求数量。

问：请问管理层对今年线下消费复苏的情况持何态度？另外，一季度不同城市和业态结构的经营数据修复情况如何？是否存在一些趋势？

自春节以来，特别是3月份以来，我们的项目客流量恢复非常好。餐饮业态是恢复最快的。受去年疫情的影响，我们对服装业态进行了微调，并引进了高端化妆品和精品女装等业态。同时，我们也在寻找可以替代服装业态的未来业态，例如珠宝业态。除此之外，我们更加注重商业场景和服务，推出了宝龙4G的营销活动，并根据每个季度的声音、颜色、味道和情感等因素制定了详细的策略发布，以提升整个项目的影响力和经营能力。未来，我们将进一步人性化布置商业场景，为顾客提供更好的体验。

问：请问公司在稳定运营团队和激励、培育人才方面有什么新的规划和想法吗？

实际上，去年的疫情对我们的组织架构和人员配置产生了一定的影响。为了适应企业发展的需要，我们进行了一些必要的优化。在最近的业绩发布会之后，我们计划公布宝龙商业的管理层和主要经理人的平均年龄。未来，我们将迎来一个更年轻的宝龙商业团队。为了实现这一目标，我们计划招募更多的90后和00后优秀人才加入我们的团队。通过这样的举措，我们相信宝龙商业将变得更加年轻和时尚。

在春节过后，我们成立了六个新的招商中心，分别位于上海、南京、杭州、宁波、福建和山东。这些招商中心与总部的集团招商中心保持统一协调，专注于宝龙商业的核心区域，尤其是宝龙商业品牌的80%招商资源。这一变化对我们团队没有太大的影响，核心管理层保持稳定。未来，我们将更年轻、更有活力，能够应对新时代商业发展的挑战。

问：目前，我们可以观察到即将开业的13个项目中，第三方项目的比例正在上升。因此，我想了解一下公司在未来对自有项目和第三方项目的占比有什么规划？

答：我们目前有许多未开发的地产项目，总面积约为400万方，计划在未来两三年内完成开发。因此，每年我们预计会有大约10至15个自有项目，每个项目的面积约为10万方，总管理面积将达到100万方至150万方。此外，我们还计划每年拓展至少80万方的面积。因此，每年我们将增加超过200万方的管理面积。

问：请问我们公司目前的销售比例是多少？在行业中，许多公司都在提出一个概念，即通过打通集团内部各个业务体系，实现会员共享。我想了解一下公司在这方面的考虑和规划是什么？

截止到去年年底，我们的会员数量接近1000万。去年，我们的会员数量增长迅速，达到了500万。这主要得益于疫情期间我们加大了线上营销力度，吸引了大量会员。随后，我们在广场内举办了多场实体活动，将线上会员吸引到线下消费，从而提升了会员销售占比，目前会员销售已占整体销售的24%。此外，去年我们还实现了一个重要的举措，即将所有会员的权益打通，使他们能够在全国范围内的广场享受权益。今年，我们的目标是进一步丰富会员权益，不仅在商业场所享受权益，还能在集团旗下的酒店和艺术中心享受会议权益，提升宝龙会员的价值。

问：关于提升老项目经营绩效的具体策略和指标的问题，请问管理层可以分享一些经验吗?

关于提升老项目的指标，主要包括出租率、租金收入、抽成租金、其他收入以及成本控制等方面。出租率的目标是确保每一平方米都能产生收益，理想的出租率应在98%到100%之间。为了提高抽成租金，需要研究营销活动、线下场景布置和会员粘性等方面，以提高会员贡献占比。同时，还应重点发力平台的其他收入来源。在项目成本方面，可以通过优化管理系统来控制成本。综合考虑这些方面，可以提升老项目的经营绩效。

问：关于宝龙商业毛利率的趋势问题。过去几年，我们的毛利率一直在提高，但2022年略微下降，其中商业运营的毛利率仍在提高。请问未来对于毛利率的趋势如何，是否会保持前几年的提升趋势?考虑到2022年是一个特殊的一年，那么未来的趋势会是什么样的呢?

答：过去几年，宝龙商业的毛利率一直呈现增长趋势，这是一个积极的发展趋势。然而，2022年的略微下降可能是一个特殊情况，可能受到全球经济不稳定和市场竞争加剧的影响。尽管如此，商业运营的毛利率仍在提高，这表明宝龙商业在经营策略和运营效率方面取得了一定的成功。

对于未来的趋势，我们可以预测宝龙商业的毛利率有望保持稳定或继续提升。宝龙商业在市场上的竞争地位较强，拥有多个成功的商业项目和品牌，这为其提供了良好的增长潜力。此外，宝龙商业还在不断优化运营模式，提升客户体验，以及加强与供应商的合作关系，这些努力有望进一步提高毛利率。

然而，需要注意的是，未来的经济环境和市场竞争仍存在不确定性。因此，宝龙商业需要密切关注市场变化，灵活调整经营策略，以应对潜在的挑战和风险。通过持续创新和提高运营效率，宝龙商业有望保持竞争优势，并实现毛利率的持续增长。

公司2022年毛利率下降的原因有两个，首先是受到疫情的影响，导致出租率下降，同时商户缓缴措施也对毛利率产生了影响。其次，计划推迟的项目导致顾问咨询收入下降。然而，未来公司的毛利率有望稳定在30%到33%左右。这是因为公司注重成本控制，并且外拓项目占比将会增加，尽管竞争加剧也会对毛利率产生一定的影响。

问：关于公司在智慧商业方面取得的突破，包括业绩考核智能化、引入AI进行风控管理等，这些管理上的变革会对公司产生哪些影响?

我们在智慧商业领域取得了令人瞩目的成就。最近，我在一次演讲中分享了我们管理系统的最新进展。我们主要集中在以下三个方面的改进：首先是业绩中心，它能直观地展示全国商业项目的排名情况。其次是资产沙盘，用于预测新项目在筹备开业和运营期间的收益和改造情况。第三个是数字化的考核系统，涵盖了招商、运营和工程物业等方面，使管理工作更加自动化。通过这些系统，我们的目标是解放人力资源，让员工能够更多地处理面对面的问题，与消费者、投资者和经营者进行交流，而不是仅仅关注指标管理。

智慧商业的另一个重要方面是风险管理。为了提升风险管理的效能，我们已经升级了智能风险官和风控官至2.0版本。相比传统的审计方式，智能风险官和风控官具有更高的准确性和全面性，能够自动发现指标预警，并及时向管理层和项目负责人发送相关信息。此外，它们还具备对比能力，能够在宝龙系统内部或行业中自动评估商务条件和租金水平，为决策提供参考依据。更为重要的是，智能风险官和风控官具备自我学习能力，能够不断吸取宝龙商业的优秀经验和模式，并向相关人员推荐可行的模式。通过引入智能风险官和风控官，我们将进一步提升风险管理的水平，确保宝龙商业的稳健发展。

我还想提前告诉大家，我们正在研究一种专门用于消费者感知的AI技术。目前，我们对商场的评估主要依赖于大众点评和暗访飞行检查，但这种方式已经有些过时了。因此，我们正在开发一种专门针对消费者的AI工具。一旦消费者来到我们的项目中，他们就可以直接与AI进行交流，将他们对商场服务的感知反馈到我们的系统中。这将有助于我们提高服务质量和业务水平。

答：从全国范围来看，购物中心每年开业的增速正在放缓，这是否意味着整个行业已经进入了存量时代呢？存量时代是指市场已经饱和，增长空间有限，竞争主要集中在如何提高市场份额和保持盈利能力上。

在存量时代，购物中心的核心竞争能力主要包括以下几个方面：

1. 优质的租户组合：购物中心需要吸引具有吸引力和竞争力的租户，包括知名品牌、独特的特色店铺和各类服务设施。通过提供多样化的产品和服务，吸引消费者的兴趣和需求。

2. 优越的地理位置：购物中心的地理位置对于吸引消费者至关重要。位于繁华地段、交通便利的购物中心更容易吸引顾客，增加客流量和销售额。

3. 丰富的消费体验：购物中心需要提供丰富多样的消费体验，包括购物、餐饮、娱乐、休闲等。通过举办各种活动、展览和演出等，吸引消费者前来体验，增加他们的停留时间和消费意愿。

4. 精细化的运营管理：购物中心需要进行精细化的运营管理，包括租金管理、人员管理、设施维护等。通过提高效率和降低成本，提升整体盈利能力。

5. 创新的营销策略：购物中心需要不断创新营销策略，吸引消费者的注意力和兴趣。通过线上线下的整合营销，提供个性化的服务和优惠，增加消费者的忠诚度和购买欲望。

总之，购物中心在存量时代需要通过优质的租户组合、优越的地理位置、丰富的消费体验、精细化的运营管理和创新的营销策略来提升竞争能力，保持市场份额和盈利能力。

答：随着房地产市场和土地供应的影响，商业地产的新开发放缓，进入存量时代。但实际上早就在谈论进入存量时代，因此商业发展的核心竞争力主要包括以下四点。首先是组织能力，对于企业来说，拥有强大的组织能力是关键，包括组织架构和系统的先进性。

第二个竞争力在于招商能力。如今，招商已经发生了翻天覆地的变化，我们需要在各个城市设立招商中心，与上千个商家品牌直接合作。这是因为购物中心相关的业态发展已经发生了巨大的变化。

运营能力在企业发展中扮演着重要角色，其中最关键的是为消费者提供卓越的场景体验，同时增加会员的忠诚度。如果能够将会员消费占比提高到40%，就不再需要过分依赖不断增加的客流量。因此，未来的运营策略应更加注重市场推广活动对会员粘性的增加。

第四，创新能力在当今社会变得越发重要，因此需要年轻人积极参与其中，并密切关注消费习惯和心态的变化。

询问：疫情放松后，经济和消费都明显复苏，您能否分享一下您在过去两个月观察到的商场消费复苏情况，以及对未来线下消费发展趋势的看法？

实际上，在二月份时，疫情的影响并不太明显。然而，在去年十一、十二月以及今年一月期间，除了春节的影响外，我们经历了许多困难。当疫情放松后，刚开始放松时，上海几乎没有人，因为大家都不敢出门。真正的恢复是在所有人都养成了良好的习惯之后才开始的。从今年春节后逐渐恢复，现场观察客流已经基本恢复，但客人的主要目的是逛街、玩乐和吃饭，购买方面还有待恢复。

目前商场消费已经逐渐恢复，尤其是娱乐、餐饮和体验等方面。许多餐饮业已经超过了2019年的水平，而零售业的恢复则需要随着市场环境和消费信息的增加逐步进行。我们预计从5月份开始，恢复情况将会更加好转。对于2023年的宝龙商业经营，我们充满信心和希望。